一、

開發商虛假宣傳是否需擔責

開發商虛假宣傳符合下列條件的需要擔責：

1.房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。

2.購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。

3.購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

4.損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。

二、

開發商違反預售承諾怎么辦

開發商違反預售承諾，開發商應當承當違約責任。當商品房銷售廣告中的相關內容依法具有合同條款的地位時，開發商違反此項內容中確定的義務即應承擔違約責任。當事人可依據《民法典》第五百七十七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，請求當事人承擔違約責任。

三、

可以找開發商退房嗎

有如下情形之一的可以找開發商退房：

1.開發商逾期交房構成根本違約

開發商經購房人催告后三個月的合理期限內仍未履行交房，購房人有權要求開發商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

2.房屋實測面積與合同約定面積不符

如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

3.房屋主體結構質量不合格

認為主體結構質量不合格的，首先應依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。