房地產開發公司管理制度（地產公司地產新項目管理制度范本）

地產開發公司隨著自身發展不斷會有新的地產項目進入，對新項目的評估、論證、管理等等需要用科學的、專業的、前瞻性的、群體性的項目論證管理機制，通過機制的建立，提升項目信息數據鏈上傳下達的時效，加快決策管理效率，穩健科學的投資和運營。

地產新項目管理制度

一、緒言

1、目的：為適應公司日益擴大的業務規模，規范對新項目的論證，提高決策效率，提升公司競爭力，特制定本制度。

2、范圍：本辦法適用于公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。

二、釋義

1、本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：

2、一線公司：指公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司

3、投資中心：指公司投資中心

4、決策委員會：指公司投資決策委員會（包括股東會成員和其它專家）

5、小組：指項目發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構

三、操作規范

（一）新項目發展信息通報

1、投資中心負責信息的收集和項目的尋找，并及時整理項目的檔案。

2、一線公司定期或不定期向投資中心通報新項目概況和進展程度，投資中心及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發展信息通報》表格。

（二）項目發展工作小組

1、 小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢。

2、 小組成員3—4人，由投資中心、財務部、營銷部委派的人員共同組成，組長由投資中心第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。出現時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資中心可替代行使小組職責，但必須經過集團領導批準。

3、 原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變動，不同項目小組成員可以不同。

4、 小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。

5、 工作內容和流程：

（1） 對重點介入的項目，投資中心根據資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、市場營銷部意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或主管領導。

（2） 決定成立小組后，投資中心、財務部、市場營銷部應及時委派本部室專業人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。

（3） 小組成立一周內（視項目緊迫性可適當延長），完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議（小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過），向“決策委員會”委員、主管領導匯報，同時抄送一線公司和市場營銷部、財務部、投資中心部門第一負責人。

（4） 一線公司或投資人員應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并及時通報小組。

（5） 一線公司或投資人員應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿

【資料圖】

（6） 小組完成實地調查和評估工作后，方可提交召開項目聽證會申請。

（7） 應提前一周向小組報送召開項目聽證會申請和《項目可行性報告》。

（8） 小組根據《項目可行性報告》和項目進展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或主管領導審批，并自收到召開項目聽證會申請2個工作日內向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。

（9） 決定召開項目聽證會，小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業意見等資料，同時抄送集團總經理層和各職能部門負責人。

（10） 項目通過論證后，投資人員對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作，并及時通報小組，小組繼續跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。

（11） 小組對正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內容有較大差異，應提請投資人員給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。

（三） 論證報告

1、進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。

2、項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內容可參照《佳合公司房地產項目可行性報告內容指引》。

（四）項目聽證會

1、 除本制度第八條規定外，公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。

2、 會務組織：企管中心、投資中心負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結果。

3、 會議主持人：“決策委員會”指定。

4、 評委成員：集團決策層（股東會成員、董事長、總經理、副總經理、總監），各區域中心城市公司第一負責人，財務中心、投資中心、研發中心、工程部、市場營銷中心第一負責人。

5、 與會人員：評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。

6、 會議形式：現場、遠程會議。

7、 相關工作內容：

（1） 實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。

（2） 評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。

（3） 小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性報告》報送各位評委。

（4） 評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。

（5） 聽證會召開前，小組可就專項問題向佳合職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。

（6） 會議召開時，項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內容，主要工作是回答評委疑問和意見。

（7） 評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前填寫《佳合新項目投資聽證會評審意見表》，詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。

（8） 投資中心應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要，并報送“決策委員會”委員、領導、項目所在一線公司和職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結果。

8、 評委表決：表決形式分三種：（1）同意立項；（2）反對立項；（3）推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。

9、 聽證會結論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結果，反之則以（2）作為最終論證結果。

10、 會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔。

（五）簽署合作意向

已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：

1、 于簽署意向兩周前向投資中心報送項目資料。

2、 小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作；必要時，法律人員可介入前期談判、意向書起草工作。

3、 小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和主管領導。

4、 “決策委員會”主任或領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。

（六） 簽署正式協議

1、項目合作意向書簽訂后，一線公司或投資人員及時向小組通報協議談判等項目進展情況，必要時，法律人員可介入項目談判和協議起草工作。

2、與合作方（土地方）簽署正式協議前必須完成以下工作：

（1）召開項目聽證會，并通過。

（2）報送董事會，并通過。

（3）合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。

（七） 向合作方（土地方）付款審批程序

1、 在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠意金）。

2、 支付定金超過人民幣200萬元（不含200萬元），一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由。小組在收到付款申請后及時報送主管總經理或付總經理審批，審批意見同時抄送董事長和“決策委員會”主任。

3、 在簽署正式協議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。

（八）簡化項目論證程序

1、簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和投資中心共同組織。

2、對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序：

（1） 新項目規模在5萬平方米以下且總投資1億元以下；

（2） 新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在5萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

（3） 新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

（4） 集團相關管理制度規定的其他情形。

四、新項目發展信息通報

1、填寫范圍：考慮重點介入和發展的項目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發生變動也要求在此快報中反映；

2、上報時間：每月8日、10日（遇節假日應以離此最近工作日為上報時間）以電子郵件形式傳到總部投資部，在此時間外可視項目重要性和項目進展變化及時上報，項目發展小組郵箱：

3、遇到下列表格沒有涉及但對項目發展有重大影響的事件發生，可另附報告隨信息通報一起及時上報。

4、無論有否新項目，均需填列項目發展環境變化內容。

示例：新項目基本情況概要

五、新項目研討會項目概況表格

表一：宗地概況

宗地概況表

表二、經濟技術指標

經濟技術指標

表三、合作條件

合作條件

標表四、投資收益預測

關鍵詞： 房地產開發公司管理制度 地產公司地產新項目管理制度范本