饒胤 張仁勛 劉津子 張相禹

（中海商業發展有限公司，廣東深圳，518048）

摘要：中國經濟持續發展，城市群的不斷發展與綜合交通網絡的便捷讓生產要素的流動與聚集帶來了更為交互的人口遷移，住房租賃市場不斷發展，已成為以人為本的新型城鎮化構建的重要組成部分。長租公寓作為承載都市居民租住需求的空間產品，硬件產品力基礎和軟性實力是長租公寓產品力體系缺一不可的兩項核心能力。本文介紹了中國長租房市場的發展情況，并以中海長租公寓為例，對長租空間產品力進行了深度解構，指出實現“投-融-管-退”資產管理通路閉環的重要性，為我國租賃住房開發運營機構提供經驗借鑒。

關鍵詞：租賃住房；長租公寓；產品與設計；資產管理；公募REITs

Abstract: With the sustainable development of China's economy, the increasing emergence of urban agglomeration and the convenience of comprehensive transportation network have caused the flow and aggregation of productive factors, which leads to a more interactive population migration. That enables the rental housing industry to become an important part of the people-oriented new urbanization construction. As a long-term accommodation, rental apartment need to meet the customer demand relying on both facilities and services which are the two key capabilities of rental housing industry. This article introduces the development of China rental housing market and takes UNILIVE as an example to illustrate the creative ability for facilities, and points out the loop of "investment-financing-management- withdrawal " playing a key role in asset management, which will provide useful experiences for both rental housing and operation organizations in China.

Keywords: Rental housing, Multifamily apartment, Product design, Asset management, Real Estate Investment Trusts

一、當前中國長租房市場的發展演變及趨勢

1.住房租賃市場的規模增長

中國經濟持續發展，為人口遷移流動創造有利條件。根據國家統計局第七次全國人口普查數據，與2010年相比，2020年全國人口共14.12億人，其中城鎮常住人口已突破9億人。流動人口共計3.76億人，大幅增長69.73%，經推算，2020年選擇租賃生活方式的群體規模約為1.9～2.2億人，預計2035年城鎮租房人口規模將達到2.8～2.9億人。中長期視角下，租金市場GMV有望提升至4～5萬億元。住房租賃行業在邁入全新的機遇期，市場剛性需求將會在各級城市群、尤其是人口強流入的重點城市群出現，租房市場成長壯大已成必然。

除規模增加外，集中式和機構化運營的比重也逐漸增大。同時，隨著保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點，租賃住房整體路徑也越發清晰，投-融-管-退的資產管理鏈條閉環將推動行業發展邁入新的可持續階段。

2.后疫情時代的居住體驗新定義

居住即是人們最根本的需求，圍繞這一根本需求的不斷演變和迭代則推動著住房租賃行業的不斷發展。尤其疫情期間生活與工作方式的更加彈性化也在悄然改變人們的生活習慣，在一定程度上影響了人們對居住的功能定義。后疫情時代，原本的居住空間除了要滿足大家睡眠、休閑的需求外，還要兼顧居家辦公、觀影追劇、運動健身、網課學習，以及長時間與寵物相伴等其他多樣化的個人需求。從產品設計角度看，居住空間的“采光權”和“通風權”越發成為居住生活中最核心的關注點。同時，公區及配套園區、獨立的入戶模式、安全的社區管理、舒適的人居空間尺度，以及戶內配套衛生間、廚房等設計也將逐步成為重點。可以確定的是，疫情持續的時間越久，隨之而來的改變將逐漸演化，并最終成為一種新常態。

3.需求與供應的“剪刀差”

從短期與長期的需求變化問題出發，居住產品兼顧品質穩定性與空間靈活性尤為關鍵。然而，在租賃住房的大池子中，由于供應房源差異大，可以承載客戶日益提高的需求的產品并不多，好產品的有效供應與客戶日益增長的美好生活需要存在不平衡、不充分的矛盾。以深圳為例，占據全市住房總量48%的城中村等老舊住房，在很大程度上解決了城市務工人群的居住需求，但由于自身房屋現狀的局限性，往往難以突破內外部環境舒適性不足、極小戶型空間受限、收納量不足、功能分區不合理等問題。相比較而言，新建長租公寓項目能夠從主體建筑格局設計之初便融入后疫情時代客戶的差異化需求和全新的居住理念，使得長租公寓產品不僅僅是一個居住盒子，而成為能夠承載生活之美的好空間，在未來的行業發展中將逐漸凸顯其優勢。

4.中海長租的發展概況

過去幾年，中海長租公寓圍繞國內重點城市群在14座核心城市布局了一批核心資產和標桿項目。目前，中海長租已經形成兩個品牌，一個是服務于城市商務需求的服務式公寓品牌“中海海堂”，以及服務于城市青年的“中海友里”。作為中海地產城市運營產業群的重要元素，在中海商業的全域商業商務生態鏈條中，中海長租成為了產業導入和產業發展中“人”和“居住”的重要依托，也成為與商業相互連接，共同創造美好生活的多維度交互空間，讓租住生活呈現更加豐富的元素和看相。

長租行業的競爭很大程度上是產品力的競爭，隨著退出端的漸進打通，投資者最關注的依然是底層資產的資質和經營效率，最終考驗的仍是企業的運營能力和產品力。基于工科中海的基因，中海長租把握現有需求與供應的“剪刀差”，從精研客戶需求入手，將點滴的生活細節融入到產品設計中、落位到空間藝術上，真正實現以“好產品”、“好服務”，創造“好空間”。

通過長期的探索與產品落位實踐，中海長租公寓在人居、空間、產品、生活等領域已形成對客戶和產品關聯的深度描摹和實踐，在對產品的精研、生活場景的研究、用戶服務的打磨上已形成一套成熟的UROOM管理體系。在空間營造的過程中，中海長租對個人的生活觸點也有了更深入的認識，比如在面積戶型與坪效回報的線性關系上的選擇、不同年齡和家庭結構客群的生活畫像與配置關聯。同時，對未來伴隨客群變化而變化的戶型結構及配置條件進行預留，打造全生命周期戶型。這些都是中海長租構建美好生活的核心，是對空間更好的價值挖掘，也是對行業發展所作的探索和貢獻。中海長租希望借此能呈現出新的產品風貌，以居住這一微觀而又重要的高質量產品實踐來助力更美好的城市風貌的實現。

 

 

 

圖1 中海海堂服務公寓（蘇州奧體店）內部實景

二、中海長租公寓空間產品力的實踐與經驗

長租公寓作為承載都市居民租住需求的空間產品，一方面需要提供高品質的硬件基礎，在有限的空間內營造多樣化的生活場景，實質性解決客戶日益多元的租住需求。另一方面，區別于傳統居住小區，作為專業化空間運營管理平臺，長租公寓更需具備軟性實力，以標準化的日常管理服務、個性化的增值服務，在節奏快、壓力大的現代都市生活中，為租客打造一個家的歸屬感。所以，中海長租公寓認為打造硬產品力與軟產品力是長租公寓產品力體系缺一不可的兩項核心能力。

1.硬產品力解構

（1）戶型好——基于資管邏輯下的全生命周期可變戶型

從資產管理運營的角度看，租賃住房是一項長線投資，業務經營存在“利潤薄、回報不高”等階段性市場共性問題。在市場的自然推力下，目前國內租賃住房市場已逐漸形成了以開間小戶型為核心的高坪效盈利模型。但隨著租客的年齡增長，周邊配套的不斷成熟，租賃市場在不斷變化，目標客戶也隨之調整，如何在10年甚至20年的周期下，實現長期的資產保值增值是大家必須面對的問題。在中海長租看來，一方面需要考慮小戶型產品如何在尺度、舒適度和經濟效益之間達到合理的平衡；另一方面，從產品與需求搭接的功能實現來看，需要考慮怎么更有效的覆蓋在不同居住人口之下的收納、辦公、娛樂等多重需求。因此，中海長租在2.0產品進行了全生命周期產品研究的拉通，通過研究用戶的成長周期，從單身青年到情侶再到有孩家庭，甚至到老年看護的生活變化，挖掘共性與差異點，在空間規劃、建筑結構設計上預留了戶型及配置調整的可行性。

大連友里高新園區店項目是首批落位產品全生命周期轉換的項目，通過研究通用規范、研發通用土建平面，對走廊、核心筒及房屋結構上進行全周期通用型尺度的設計優化。提前考慮機電、排水系統及點位設置，兼顧各階段平面家具布置，一次預埋到位，最大化減少后期拆改，實現全生命周期可變戶型，靈活應對市場變化，最終實現資產的保值增值。

 

圖2 中海友里公寓（大連高新區店）

（2）功能好——想客戶之想，解客戶之需

在中海長租的功能空間模型中，根據房間的功能需求以及對各空間模塊客戶生活場景的模擬，充分滿足客戶獨立生活的各項功能配置，雖然空間受限，但功能全面。在產品設計之初，中海長租研發團隊將戶內空間劃分為睡眠區、洗漱區、辦公區、休憩區、玄關/廚房區及晾曬區等六個功能分區。針對性地研究各空間的使用痛點，提出對應空間解決方案，并針對不同功能分區進行家居選配與落位。在上海近兩個月的封控中，小而全的獨戶產品充分體現了中海產品的人文關懷。

以睡眠區為例，中海長租提出“四覺系統”解決方案，通過觸覺（基于客戶夜讀需求與對睡眠質量的高要求對床體系統的兼容開發）、聽覺（小戶型多住戶帶來的個體需求實現與互不干擾要求對工程細節的精工體系指引）、視覺（戶內光源與窗簾遮光）、嗅覺（空氣清新與通風系統控制指引）系統的工作標準指引與功能開發，滿足住戶對睡眠質量的高要求。

以辦公區為例，通過分析客戶居家辦公、學習的行為模式，模擬書桌的多樣化使用場景，歸納客戶對辦公模塊的使用關注點，如桌面深度需滿足臺式機的擺放，座椅需滿足久坐的腰部支撐，有擺放專業書籍的使用需要等。以客戶需求為先，以不同戶型為載體，以專業設計為工具，真正實現產品與客戶需求的對接。

（3）收納好——有限空間VS無限想象

中海長租的住戶客戶中，有辛苦考研的進階青年，有熱愛廚藝的美食家，有充滿童趣的新進小太陽家庭，也有科技前沿的數碼達人。在有限的個人空間內，如何安頓好自己的生活，還能包容下興趣與愛好，離不開強大的收納功能系統。

目前，中海長租在產品端已落位16種戶型系統、10類標準收納模塊，并在此基礎上，不斷進行產品力的迭代與可變空間探索，力求在有限的空間內可以給予客戶對于未來生活的無限想象。以容量、取用方便性、遮蔽性三大標準，反復優化衡量收納功能。在容量方面，通過量化不同客群使用需求，分析收納物品的種類、尺度以及取用習慣，對玄關柜模塊、櫥柜收納等模塊進行精細設計，并以20寸登機箱為衡量，以行李箱的收納個數為評估標準，控制每個項目產品的收納能力。同時，通過集中收納、分散收納、移動收納三大類收納解決方案，解決收納難題。

在上海友里金沙江路店項目，以單室戶型的產品為例，通過打造床底收納、衣柜玄關柜組合收納、書桌吊柜收納、座椅收納等全屋綜合收納體系，在20平米的空間內提供了3,200余升的收納容量，具備可容納80余個20寸行李箱的能力，獲得了客戶的一致好評。

 

圖3 上海友里金沙江路店單室戶型的收納空間

（4）配套好——創造第三空間

長租公寓公區配套是戶內空間的延伸，作為辦公和居住之外的第三空間，長租公寓公共空間彌補了公寓小戶型之下部分功能難以實現的遺憾，同時也豐富了租客的休閑娛樂生活。

在項目的前期策劃、設計以及營造階段，中海長租深入分析客群對于公區功能的配套需求，力求為住戶打造可游、可觀、可賞、可憩的高品質配套，創造更多美好生活空間。

比如在杭州，中海長租打造了首家寵物友好主題公寓，圍繞著濱江互聯網產業上的年輕租戶，通過空間規劃、及國際化對標，中海長租團隊自主研發設計并打造了寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內的養寵人群能夠有更多的空間來陪伴寵物玩耍，建立了更加安全的、人寵和諧共存的運營管理機制。該項目也是對核心客群消費需求和寵物新經濟的進一步探索及對產品定位的一次創新。

 

 

 

圖4 中海友里首家寵物友好主題公寓（杭州濱江店）

（5）智能好——打造智慧人居生活

近年來，在智能化、自動化高新技術的驅動下，智能家居行業進入了飛速發展時期，客戶對于智能化家居生活提出了更高需求。為此，中海長租在深圳中海海堂服務公寓（深圳灣店）與騰訊云戰略聯動，通過對智能家居與高端用戶需求連接的探索實踐，打造全屋智能化體系，針對客戶特別敏感的安全需求，配置“家庭哨兵”、可視對講、水浸傳感器與電子水閥等多種智能設備，做到真正的無憂離家。同時，通過引入智慧中控屏，打造全屋智能化家居控制中心，住戶不但可以輕松操控全屋的智能家居硬件，與訪客進行門禁對話，還可以結合內置的中海科技公司打造的智能管家系統，根據客戶生活特性，在歸家、工作、會客、觀影、入睡、晨起等不同生活場景享受專門的智能化解決方案，全面打造智慧的人居生活。

2.軟產品力實踐——“社群好”PLUS “服務好”

在都市生活與工作的高壓下，年輕人對于居住空間的需求不僅止步于“睡一覺”，更是寄托了對于城市、對于夢想、對于家的歸屬感和認同感。因此，對于社群氛圍的打造尤為重要。中海長租貼合市場，針對不同項目的屬性和地域特點，設計打造了專屬于項目住戶的社群記憶。

（1）住戶聯動共創美好——上海

在上海受到疫情影響兩個月以來，中海長租在上海的各門店通過制度保障、精準服務、與住戶同心協作，在非常時期高質量的守護住了萬千住戶的“溫暖港灣”。各項目的志愿者支援倡議一經發起便得到了住戶的積極響應，住戶們互助奉獻，與公寓運營官并肩作戰，有效維護了項目在疫情期間的健康保障與正常運轉。此外，中海長租在疫情期間特別結合中海康養的運營服務機制和產品理念，針對已入住的獨居老人群體，制定適老化關懷體系，實時與客戶保持密切聯系，踐行央企社會責任。疫情過后，門店更是收到住戶們及社區居委會送來的錦旗和表揚信，美好共創始終是中海長租社群經營的核心要義。

 

 

圖5 中海長租與住戶共同抗擊新冠疫情

（2）園區租賃社區助力產業發展——蘇州

除了多樣化的單體項目，中海長租公寓在蘇州工業園區奧體片區也構建了租賃社區與產業融合的業務循環。中海海堂服務公寓以蘇州工業園區的多層次產業客群需求為落點，該項目社區營造方面打造獨立管理的純租賃社區，打造高端服務式公寓項目，在交互公區、戶型尺度等多個方面進行了迭代。作為金雞湖湖東產業帶上的租住標桿，為園區產業導入的人才育留提供了有效的解決方案。

 

 

 

圖6 中海海堂服務公寓（蘇州奧體店）

（3）Z世代IP跨界聯動——北京

中海友里公寓（北京房山店）結合項目Z世代客群年輕、時尚的特點，與百萬粉絲IP“三尺童子”品牌跨界聯動，打造二次元沉浸式人居新場景，使項目持續保持吸引力從而進一步增強客戶粘性。通過跨界聯動，打造了更加酷炫的產品，讓居住不僅成為一個舒適安全的事情也成為一個更酷的事情。同時也通過更加豐富的公共空間和功能配置，滿足城市新青年多元化的生活需要。

 

圖7 中海友里公寓（北京房山店）

三、中海長租對租賃住房市場的暢想

近兩年來，在國家政策的支持鼓勵下，租賃住房行業迎來了新的發展階段，但也面臨一些亟待解決的問題。比如在供地端是否可針對租賃住房更有體系的制定專門的供地計劃以及適合經營視角的地價評估體系；在融資渠道的支持上尚需構建多層次的融資體系；在退出的問題上，市場化的租賃住房及自持住宅也同樣需要政策層面的更多支持，才能在行業發展的新增增量供應上形成有效的感召。

中海長租秉承“經營幸福、共創美好”的使命，以租賃提供生活而非一張床為己任，圍繞“好產品”“好服務”，創造“好空間”，讓生活更智慧、更浪漫、更有主題，讓租房這件事變得不將就、更講究。在這個充滿希望和使命感的賽道上，中海長租既是產品構造者，也是資產管理者。

未來，中海長租公寓將繼續堅持以資管推動業務發展閉環，通過UROOM管理服務體系打造長租公寓資產管理全鏈條能力，并形成系統化的品牌輸出能力，推動業務規模繼續實現有質量的增長。通過全域資管生態化、全流程標準化、全過程方案化等能力形成具備中海商業特色、服務國家新型城鎮化發展的價值，走出有質量的發展道路，并為行業提供新的業務評價視角。

參考文獻：

[1]國家統計局.第七次全國人口普查公報:城鄉人口和流動人口情況,2021

[2]張宇,王璞,孫元祺.租賃住房市場研究:中金點睛, 2022

[3]深圳市規劃和國土資源委員會.深圳市住房保障發展規劃 (2016-2020): 2016

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