本文來源：時代財經 作者：劉新歌

面對整體低迷的房地產市場，國企也不得不拿出強有力的促銷手段來帶動項目銷售。

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近日，哈爾濱綠地東北亞國博城（下稱綠地國博城）推出“以舊換新”活動，宣稱“房子也能以舊換新，老房免費置換新房，額外最高補貼40萬元”。綠地國博城銷售人員及多位哈爾濱中介人員對時代財經確認該消息屬實。

綠地國博城項目銷售人員王誠（化名）對時代財經稱，最近每天都有因上述活動達成的成交，“這個舉措可以讓市場周轉起來，不然就陷入了死循環：想置換的改善客戶，老房子賣不出去，沒錢買新房。開發商庫存積壓，不僅新樓盤不能開盤，還沒錢支付施工方建設費。”

但目前的成交效果僅限于交定金鎖定房源，“以舊換新”能否如他暢想的這般“攪動一池活水”，關鍵在于舊房能否在合約期限內售出，而這或非人力所能左右。

綠地國博城位于哈爾濱新區，是綠地擴大在黑龍江投資的重大戰略性項目。該項目計劃打造成服務于貿易港的復合型智慧生態新城，包含商務、金融、科技、大型國際會展、國際會議中心及酒店集群等多種業態，一期建設包括城市展廳、全球商貿港及住宅。其中，綠地哈爾濱東北亞國際會展中心于2019年9月啟動，規劃建筑面積495萬平方米，預計總投資額超過500億元。

事實上，自2019年開始，綠地集團就不斷加碼東北市場。截至目前，綠地集團在東北地區11個城市累計開發項目63個，開發面積超過1850萬平方米。綠地控股（600606.SH）半年業績快報顯示，2023年上半年，公司預計實現營業收入1742億元，同比下滑近15%，凈利潤26億元，較去年同期減少38%。

有銷售人員透露，綠地國博城推出“以舊換新”活動是為了增加會展中心附近的住宅入住率，以撐起商業的需求。貝殼網站信息顯示，綠地國博城目前參考單價在9000元/平方米，總價在89萬元-150萬元之間。

以舊換新，中介免費賣房

據時代財經了解，“以舊換新”由開發商牽頭，中介、項目合作方參與，而項目合作方為項目施工方、承包商等。活動的具體操作方式為，有改善需求、對綠地國博城感興趣的購房者，由中介評估其舊房市場價，購房者認可舊房評估價和意向新房的價格后，交1萬元定金鎖定房源。

中介公司負責在2個月內將舊房賣出，全程不向購房者收取中介服務費。舊房房款可抵部分或全部新房房款，多退少補，但最少須交20%首付款。若2個月內舊房未售出，購房者可申請退還定金。如舊房實際售出價低于評估價，差額部分由項目合作方予以補貼。

王誠對時代財經稱，目前以市場價出售二手房有點難，如果低于市場價數萬元，中介就更愿意去推銷，房子也更容易出手，實際售價和市場價之間的差額由項目合作方補齊。“比如舊房評估價50萬元，中介以45萬元賣出，但業主可抵新房房款的金額仍為50萬元，5萬元差額由項目合作方補齊。”《中國房地產報》報道稱，補貼并非以現金方式直接支付，而是在合作方的相應產值中進行抵扣。

在他看來，該活動除了能盤活市場各環節，對購房者的最大便利是省心，“交易環節不需要操心，我們選擇的是哈爾濱最大的中介團隊，客源更多、銷售更快，購房者等著舊房賣出、支付新房余款就行，項目現在是準現房，今年年底交房。”

幾位中介人士對時代財經稱，綠地國博城項目整體銷售情況不錯，也曾是哈爾濱的銷冠項目。目前推“以舊換新”活動的是3#地塊的住宅產品黃浦公館Ⅴ期，共8棟，已賣出4棟。王誠稱，促銷的原因是項目今年開盤的地塊比較多、房子多，馬上新的地塊要開了，現有產品要抓緊去庫存。

松花江穿城而過的哈爾濱是典型的“一江雙城”，江北是近年大力開發的新區，房價相對較低，但常住人口不如江南的老城區。為了去庫存，也為吸納更多人入住，綠地國博城也曾多次推出促銷活動，如2021年年底至2022年初的“2千抵2萬”優惠，今年5月的“首付3.8萬起，買房送車位”活動等。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對時代財經表示，“舊房換新”活動并不新鮮，此前已有深圳、蘇州、無錫、臨沂等城市的多個地產項目推出過類似活動，但給予一定補貼的先例并不多。“活動能在一定程度上實現合理的改善住房需求，同時也能有效解決時間久、成本高等換房困擾。對房企創新的促銷方式，可以多給予包容、鼓勵。”

曾打響救市第一槍，哈爾濱樓市庫存壓力不減

在哈爾濱，購房優惠頗為普遍。

近期，松北區匯智環球金貿城推出98折限時優惠、家電8件套大禮包、2萬元車位抵用券等購房禮。今年五一期間，哈爾濱香坊區東鴻·蝶翠里推出購買建面約118平方米戶型送庫房和車位，在香坊區房展會舉辦期間，還可享額外6000元購房補貼。2022年國慶期間，近40盤打折促銷，部分項目折扣甚至達到8字頭。

早在2020年11月，哈爾濱住建局即出臺了允許開發商降低商品房預售資金監管額度、鼓勵開發商打折促銷、調整購房者公積金貸款年限等十四條措施。彼時，多城正陸續出臺嚴格的限購限價政策收緊樓市，如約談個別大幅降價的房企等。

在因城施策的路上，哈爾濱是較早出手的城市之一。2021年10月9日，哈爾濱發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，提出要確保開發企業資金和項目實現良性循環，同時增加公積金廣度及降低購房門檻，這被業內稱為“打響了救市第一槍”。

2022年3月，為全面放開二手房交易，促進房地產市場一、二手聯動，推動商品房去庫存，哈爾濱廢止了2018年發布的《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，從廢止區域性限售著手，調整對房地產市場的調控。

但政策利好并沒改變哈爾濱樓市的下行趨勢。2022年全年，哈爾濱一手房價格同比都在下跌，尤其是下半年，每月同比跌幅在7%-8%之間；環比也呈現全年持續下降趨勢，最大降幅出現在2022年1月，為-1.2%。

今年以來，經歷2、3月份的“小陽春”和5月份房展會帶來的短暫高光時刻，哈爾濱樓市行情繼續轉淡。365淘房數據顯示，6月哈爾濱僅成交了16.2萬平方米，環比下降46%；成交均價為10020元/平方米，環比下降8%。

同比來看，雖然跌幅持續收窄，哈爾濱房價仍在不斷下跌。國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，今年1-6月，哈爾濱一手房同比降幅分別為7%、6%、4.9%、3.6%、2.9%、2%。

哈爾濱還面臨著較大的庫存壓力。據365淘房數據，截至2022年12月末，哈爾濱全市的庫存為750萬平方米。今年前四月，一手房成交了115萬平方米，但取證庫存為712.8萬平方米。截至4月，哈爾濱一手房去化周期約25個月。

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