近日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行發布公告，10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批量調整。多數銀行行動基本一致，除貸款在北京、上海、深圳等地且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率將調整為貸款市場報價利率(LPR)-30BP。同時，不同銀行也有一些具體的細則調整。專家表示，此次調整適應房地產市場新形勢，將進一步減輕購房者的月供壓力。

劃定調整范圍

中國銀行研究院中國金融團隊主管李佩珈表示，此次存量房貸利率調整，有利于降低居民債務負擔，促進居民消費，具有及時性、自動性、統一性等特點。從及時性來看，自9月24日央行宣布該政策以來，各家商業銀行積極行動，目前已有包括工商銀行、中國銀行等多家銀行發布存量房貸利率調整通知，并推動落地。從自動性來看，此次存量房貸利率調整無需個人申請，銀行將自動進行批量調整。從統一性來看，各家銀行對符合條件的房貸利率基本都統一調整為LPR-30BP，而在上一輪存量房貸利率調整則是個人與銀行進行協商，存量房貸調整利率幅度差異較大。

業內人士分析，盡管根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。但是，房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。商業銀行將通過行業自律協調一致，對符合條件的存量房貸開展批量調整。

據了解，隨著我國房地產市場供求關系出現新變化，為推動利率市場化改革，維護借貸雙方合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，中國人民銀行會同相關部門出臺政策，進一步完善商業性個人住房貸款利率定價。近日，中國人民銀行發布關于完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告(《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》)。隨后，市場利率定價自律機制就批量調整存量商業性個人住房貸款利率有關事宜發布倡議，其中提到，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應于倡議發布當日對外發布公告，不晚于10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切。近期，商業銀行積極響應自律機制倡議，按照市場化、法治化原則，依法有序推進存量商業性個人住房貸款利率調整工作。

值得注意的是，根據各銀行劃定的房貸調整范圍，并不是所有存量房貸都能享受到利率優惠。

中國郵政儲蓄銀行關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告顯示，本次利率調整范圍包括：已經放款的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款。本次利率調整范圍不包括：商業用房(含商住兩用房)貸款、公積金貸款及組合貸款中的公積金貸款部分。

中國工商銀行關于批量調整存量個人住房貸款利率的公告顯示，對同時符合以下條件的個人住房貸款，將實施存量房貸利率調整：該行已發放的用途為購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款；執行利率在LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量個人住房貸款(包括首套、二套及以上)；須為浮動利率定價方式，固定利率和基準利率的貸款須先轉為浮動利率再進行調整。

中國銀行關于開展存量個人住房貸款利率調整的公告顯示，該行已發放的存量商業性個人住房貸款將納入調整范圍，但是在調整規則上，又對貸款市場報價利率貸款進行細化，如房貸所在城市無新發放房貸利率加點政策下限或加點政策下限不高于-30BP，則LPR加點幅度高于-30BP的，將其LPR加點幅度調整至-30BP；LPR加點幅度不高于-30BP的，將不調整。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次調整是存量房貸領域和存量房產領域降低資金成本的大事，既減輕了銀行面臨的提前還貸壓力，同時也有助于提振居民消費。

優化批量調整

根據關于批量調整存量房貸利率的倡議，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整。

商業銀行在統一對存量房貸利率實施批量調整的基礎上，細化了各項要求。如工商銀行、郵儲銀行等都明確表示，對于以LPR為定價基準的存量浮動利率房貸，銀行將主動調整加點數值，無需客戶申請。

對于存量固定利率和基準利率貸款的情況，不少銀行明確，客戶需線上或線下向銀行申請調整利率定價方式，轉換為LPR浮動利率定價。也就是說，客戶只有辦理了“固轉浮”業務后，銀行才可以再按照調整規則進行利率調整。例如，中國建設銀行2024年批量調整存量房貸利率操作事項的公告顯示，可納入本次批量調整的采用基準利率定價的貸款、固定利率貸款，客戶須于2024年10月23日(含)前，主動向該行申請辦理“固轉浮”業務，轉換為浮動利率貸款后，該行將按關于浮動利率貸款的規則，進行本次批量調整。

在具體操作層面，多家銀行表示，需要申請“固轉浮”的客戶，自2024年10月12日(含)起，就可以通過各自銀行的手機銀行、個貸小程序等線上渠道，按照系統提示自助辦理，也可聯系貸款經辦機構申請辦理。

同時，銀行對于“二套轉首套”批量調整也作出了細分要求。工商銀行明確，符合條件的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款都可以進行批量調整。如貸款不在北京、上海、深圳等地的，由于首套房和二套房貸款利率下限一致，將無需申請“二套轉首套”，該行將批量進行利率下調。如貸款在北京、上海、深圳等地且符合“二套轉首套”住房貸款標準的，客戶可以聯系貸款經辦行申請“二套轉首套”，審批通過后可享受更為優惠的首套房貸款利率。

此外，此次批量調整存量房貸利率，商業銀行是否收取費用？記者從多家銀行了解到，存量房貸利率調整過程中，銀行不向客戶收取相關費用。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，銀行對符合條件的存量房貸利率采用批量調整的方式，不僅有利于提高業務辦理效率，降低居民和銀行自身業務辦理的成本，而且對于盡快落實存量房貸利率調整優惠政策，讓好的政策更好更快落地見效具有積極意義。

月供明顯減少

經過此輪利率調整后，用戶房貸利率能降多少？每個月能節省多少錢？

多家銀行明確，若房貸是以LPR為定價基準的浮動利率且當前利率高于LPR-30BP，符合條件的房貸利率將調整為LPR-30BP。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布顯示，2024年9月20日貸款市場報價利率為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%。而房貸期限一般在5年期以上，若客戶貸款采用的LPR值已調整為3.85%，則原有的房貸利率可以降至3.55%。

嚴躍進表示，此次下調意味著全國性范圍的降低存量房貸利率工作正式開啟，也意味著自今年11月份起，客戶將享受到全面降低存量房貸利率帶來的利好。

例如，一套住房貸款期限為30年，掛鉤的5年期以上LPR基準值為3.85%，當前房貸利率為LPR+20BP即4.05%，調整后房貸利率為LPR-30BP即3.55%，比調整前下降50BP。若貸款金額100萬元、30年期、等額本息，調整前每月還款約為4803元，調整后每月還款約為4518元，客戶每月可節省支出約285元。

值得注意的是，盡管本次存量房貸利率集中調整，但是調整后，部分貸款利率短期內仍有差異。這是為什么？

據了解，由于此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同(可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日)，貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值(定價基準)有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

根據中國人民銀行日前發布的2024年二季度金融機構貸款投向統計報告，截至今年二季度末，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%。國有四大行同期個人住房貸款余額合計約為22.3萬億元，占全國比重約為59%。招聯首席研究員董希淼表示，此次批量調整完成后，預計存量房貸利率下降將每年減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸現象可能減少，有利于銀行穩定住房貸款規模。

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