“金三銀四”北京二手房市場(chǎng)持續(xù)保持活躍。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2025年3月及4月(截至4月27日)北京二手房網(wǎng)簽量已達(dá)32662套，環(huán)比增長(zhǎng)26.52%，同比增長(zhǎng)18.19%。優(yōu)質(zhì)房源成交周期大幅縮短與近郊外溢需求升溫成為市場(chǎng)兩大顯著特征。

北京商報(bào)記者實(shí)地走訪西城、海淀、豐臺(tái)等區(qū)域了解到，自2024年10月起北京二手房成交熱潮已持續(xù)7個(gè)月，核心地段、優(yōu)質(zhì)配套、戶型設(shè)計(jì)實(shí)用的房源呈現(xiàn)“掛牌即成交”態(tài)勢(shì)。作為核心區(qū)域成交熱度的有力補(bǔ)充，近郊板塊在2025年“金三銀四”期間也承接了大量外溢的購(gòu)房需求。

成交量同比增長(zhǎng)近兩成

北京二手房市場(chǎng)傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”即將步入尾聲。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，2025年3月及4月北京累計(jì)成交二手房32662套，相較于1月和2月的總成交量25816套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)26.52%。

在環(huán)比增長(zhǎng)的同時(shí)，北京二手房“金三銀四”期間同比也實(shí)現(xiàn)了近兩成的增長(zhǎng)。從同比表現(xiàn)來(lái)看，2025年“金三銀四”期間二手房網(wǎng)簽量較2024年同期的27634套同比增長(zhǎng)18.19%。值得一提的是，縱向?qū)Ρ冉哪陻?shù)據(jù)，2025年成交量?jī)H次于2023年的36120套，位居同期次高位，高于2022年的30010套及2024年水平。

數(shù)據(jù)的背后，北京二手房市場(chǎng)的韌性也進(jìn)一步體現(xiàn)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，部分價(jià)格調(diào)整充分的樓盤，以及占據(jù)核心區(qū)位但戶型存在瑕疵的房源，仍能吸引有效需求入場(chǎng)，這折射出北京樓市剛需底盤的扎實(shí)根基。

郭毅表示，在健康的市場(chǎng)生態(tài)中，這種自下而上的需求傳導(dǎo)機(jī)制至關(guān)重要：從滿足基本居住需求的剛需購(gòu)房，到首次改善型置業(yè)，再到品質(zhì)升級(jí)型消費(fèi)，最終延伸至終極改善型豪宅交易，形成完整的交易閉環(huán)。這種階梯式消費(fèi)鏈條不僅激活了存量房市場(chǎng)的老舊小房源流轉(zhuǎn)，更為新房市場(chǎng)的高端產(chǎn)品提供了需求支撐，推動(dòng)整體市場(chǎng)形成良性互動(dòng)的交易格局。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)基本盤也趨于穩(wěn)固，但政策驅(qū)動(dòng)特征依然明顯。觀察市場(chǎng)運(yùn)行軌跡可見，本輪“金三銀四”成交回暖主要源于前期稅收優(yōu)惠及公積金政策調(diào)整的延續(xù)效應(yīng)。

成交周期大幅縮短

在政策端持續(xù)效應(yīng)下，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源需求量增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

“面積適中且價(jià)格合適的房源在近幾個(gè)月迎來(lái)快速成交”，西城三里河片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙虎指出，現(xiàn)在掛牌的房源中，很難找到價(jià)格實(shí)惠且戶型及朝向均滿意的優(yōu)質(zhì)房源，偶爾出現(xiàn)的一套也會(huì)在短時(shí)間內(nèi)被“秒殺”。

以4月中旬成交的一筆訂單為例，一對(duì)年輕夫妻從看房到成交僅用時(shí)3天。據(jù)趙虎回憶，該套房源僅掛牌5天時(shí)間，掛牌當(dāng)天便吸引到經(jīng)紀(jì)人和購(gòu)房者的關(guān)注。“盡管這套房源的面積僅為60平方米，但其布局合理、空間利用率高，且價(jià)格相較于同類型房源更具競(jìng)爭(zhēng)力。”趙虎表示。

趙虎指出，豐富的教育資源疊加3月及4月臨近小學(xué)學(xué)籍錄入時(shí)間，促進(jìn)了房源成交時(shí)間的提速。

相似的情況在西城德勝片區(qū)同樣存在。德勝片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人秦風(fēng)告訴北京商報(bào)記者，該片區(qū)房源多為老房子，戶型、面積、空間使用率、小區(qū)環(huán)境等因素導(dǎo)致居住舒適度并不高，雖然有教育資源優(yōu)勢(shì)存在，但以往成交周期普遍在10天左右，而在近期成交周期縮短至5天。

成交周期的縮短一部分得益于臨近學(xué)籍錄入時(shí)間，更多的則是市場(chǎng)觀望情緒的減弱。秦風(fēng)直言，二手房市場(chǎng)在近半年的加速回暖是有目共睹的，這種持續(xù)性讓購(gòu)房者的信心增加，決定購(gòu)買心儀房源的思考時(shí)間大幅縮短。

相較核心區(qū)域成交周期大幅縮短，石景山、大興等區(qū)域則表現(xiàn)為“溫和抬升”。北京商報(bào)記者從石景山、大興及通州等區(qū)域多位經(jīng)紀(jì)人處了解到，在“金三銀四”期間成交量均有所提升，尤其是石景山和大興地區(qū)，憑借交通便捷、城市界面配套全等優(yōu)勢(shì)，成交量相比1月、2月提升20%左右。然而，成交周期并未出現(xiàn)顯著縮短，依舊保持在大約40天的水平。石景山八角片區(qū)某頭部二手房中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人喬夢(mèng)雪分析稱，雖然市場(chǎng)回暖帶動(dòng)了成交量提升，但相比核心區(qū)域，剛需客群數(shù)量大于優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)量，即便是八角片區(qū)成交量小幅提升，但是房源庫(kù)存量較大，也使得購(gòu)房者有充足時(shí)間精挑細(xì)選，無(wú)需急于做決定。

近郊板塊承接外溢需求

作為核心區(qū)域成交熱度的有力補(bǔ)充，近郊板塊在2025年“金三銀四”期間也承接了大量外溢的購(gòu)房需求。

喬夢(mèng)雪告訴北京商報(bào)記者，該區(qū)域購(gòu)房者與核心區(qū)域的受眾略有不同，多數(shù)為工作單位在地鐵沿線，因市中心房?jī)r(jià)較高而外溢、無(wú)需考慮子女教育，方便通勤為剛需的購(gòu)房者。

北京商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)與一位剛剛簽訂完購(gòu)房合同的購(gòu)房者了解到，該購(gòu)房者早在2023年就有了購(gòu)房打算，但出于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的擔(dān)憂，一直將購(gòu)房計(jì)劃擱置，選擇持幣觀望。其工作地點(diǎn)位于公主墳，最終選定五環(huán)外的石景山房源，盡管該房屋距離單位較遠(yuǎn)，但靠近地鐵，通勤較為便利。更重要的是，石景山房源價(jià)格雖有小幅回調(diào)，4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)卻與他當(dāng)前的資金狀況更為匹配，這也成為促成交易的關(guān)鍵因素。

類似情況近兩個(gè)月在棗園片區(qū)也明顯增多。大興棗園片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)洛洛表示，去年該區(qū)域的購(gòu)房人群多為當(dāng)?shù)馗纳瓶腿海鴱慕衲曩?gòu)房的人群來(lái)看，核心區(qū)域外溢的購(gòu)房者人數(shù)明顯增加。

據(jù)嚴(yán)洛洛統(tǒng)計(jì)，其經(jīng)手房源中，2024年西城、東城等核心區(qū)域客群占比僅10%—20%，而當(dāng)前該比例已提升至40%左右。嚴(yán)洛洛認(rèn)為，在近郊板塊城市配套日趨完善、軌道交通網(wǎng)絡(luò)密集覆蓋的背景下，依托地鐵沿線物業(yè)完全可滿足日常通勤與生活需求。這種居住價(jià)值重構(gòu)促使核心區(qū)域改善型客群將置業(yè)目光轉(zhuǎn)向非核心板塊，形成以居住品質(zhì)升級(jí)為核心訴求的外溢效應(yīng)。

謝逸楓認(rèn)為，供需失衡格局下優(yōu)質(zhì)房源的稀缺性，正推動(dòng)市場(chǎng)形成普通商品房庫(kù)存結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的預(yù)期。他表示，交易端持續(xù)高熱行情產(chǎn)生示范效應(yīng)，顯著增強(qiáng)了潛在購(gòu)房群體的入市意愿，形成自我強(qiáng)化的需求循環(huán)；資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期與成交熱度形成正反饋機(jī)制，市場(chǎng)參與者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期被進(jìn)一步放大，這種預(yù)期管理效應(yīng)已成為推動(dòng)行情的重要驅(qū)動(dòng)力。從市場(chǎng)韌性維度分析，若5月后交易量能延續(xù)當(dāng)前水平至“金九銀十”，則表明市場(chǎng)已逐步形成內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能。

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