亞洲房地產市場冷熱不均

在土地私有的柬埔寨，公寓多以單體樓為主。盡管出現一定程度的供大于求，金邊等主要城市的房地產市場仍然被廣泛看好。

韓國房價近期持續上漲，其中首爾市江南地區漲幅最大。圖為俯瞰位于江南地區的松坡區。 本報記者 白云飛攝

新冠肺炎疫情給亞洲經濟造成了嚴重影響，不過隨著亞洲各國經濟逐步復蘇，尤其是各國央行持續維持較低利率水平，并通過寬松的財政和貨幣政策助推經濟增長，亞洲房地產市場開始呈現穩步但不均衡的回暖格局。在韓國，房價陷入不降反升、“越調越漲”的怪圈，成為擺在決策者面前的難題;在新加坡，盡管經濟低迷，房地產業卻逆勢而行，市場表現韌性十足;在柬埔寨，房地產市場出現一定程度的供大于求，但是受多重利好影響，金邊等主要城市的房地產市場仍然前景良好。

韓國房價越調越漲

韓國出臺多項調控政策試圖“冷卻”樓市，但房價卻“越調越漲”。韓國政府未來將把政策重點集中在擴大住房供應上。

2020年，韓國房價經歷了過去9年來最快的增長，同比漲幅達5.36%。此輪上漲始于2016年，次年就職的韓國總統文在寅盡管從上臺伊始就展現了迎擊房地產泡沫的決心，截至去年底共出臺24輪調控政策試圖“冷卻”樓市，但韓國房價卻出現了“越調越漲”的怪象。首爾公寓的平均交易價格從2017年5月的每套6.06億韓元(約合人民幣352.1萬元)漲到2020年12月的9.47億韓元(約合人民幣550.2萬元)，漲幅達56%。

擴大供給平穩市場預期

針對韓國房地產市場的現狀，韓國相關部門官員在接受記者采訪時表示，本屆政府對大城市中心老舊小區的拆遷改造持消極態度，給民眾以住房供應不足的預期，并被市場投機者所利用。韓國政府似乎也找到了癥結所在，文在寅在今年1月11日的新年賀詞中表示，將把政策重點集中在擴大住房供應上。

2月4日，韓國政府公布新一輪房地產調控政策，宣布針對鐵路沿線地區、準工業地區、低層建筑居住區實行由政府親自指定區域、公共機構主導項目推進的公共住宅綜合項目，計劃到2025年在全國大城市新增住房供應83.6萬套。其中在首爾和京畿道地區分別新增32.3萬套和29.3萬套，住房供應規模創文在寅政府之最。國土交通部長官卞彰欽表示，政府還將改善住房申購制度，新增住房中的80%將實行限價房制度，為新婚夫婦、生平首套住房購買者和40歲上下無房家庭創造更多的購買住房機會。

大幅提升房產公示價格

自2005年以來，韓國政府每年3月都發布全國范圍內具體到每一套房產的政府公示價格。公示價格是韓國人測算個人財產稅、綜合房地產稅等持有稅的基準，也與繳納國民健康保險等社會公共負擔費用相關聯，因此公示價格的調整將極大地影響韓國人的稅費支出。

本月16日，韓國國土交通部公示了最新的全國房產公示價格，相較去年漲幅均值達到19%，這是近14年來的最大上漲。其中公示價格超過9億韓元(約合人民幣523.3萬元)的住房共有52.46萬套，占全國住房總量的3.7%，而去年這一數字為30.94萬套，同比增幅達到69.3%。根據韓國的規定，公示價格高于9億韓元的住房將被征收高額的綜合房地產稅。以首爾江南地區公示價格超過20億韓元(約合人民幣1162.8萬元)的房屋為例，房主需繳納的綜合房地產稅約1000萬韓元(約合人民幣5.8萬元)。一些去年無需繳納綜合房地產稅而今年公示價格又突破9億韓元的住房，房主需繳納的持有稅漲幅幾近翻倍。韓國政府正是希望借此增加房地產市場投機者的持有成本，達到擠壓房地產泡沫的目的。由于韓國各項房地產稅的起算日期為6月1日，專家預測，會有一部分擁有多套住宅的家庭，為規避較多稅費，選擇在3月至4月緊急出售手中的多余住房。

加大稅收杠桿力度

稅收是韓國政府敲擊房地產泡沫的又一根“大棒”。根據最新頒布的房地產相關稅收標準，從今年6月起，擁有3套及以上(政府指定的房價上漲過快地區擁有2套及以上)住房的家庭，綜合房地產稅稅率將由0.6%至3.2%上調至1.2%至6.0%。在交易環節，目前的轉讓稅基礎稅率為6%至45%，房價上漲過快地區的2套及以上住宅在此基準上上浮10%，3套及以上住宅上浮20%。而從今年6月起，多套住宅轉讓稅的稅率最高將達65%至75%，這還未包括地方所得稅。

另外，韓國政府從去年開始推進“公示價格現實化計劃”，即爭取在2030年以前，使房產公示價格達到市場實際交易價的90%。參照首爾去年住房平均成交價9.65億韓元(約合人民幣561萬元)，到2030年將有約一半的首爾住房需繳納綜合房地產稅，而今年這一比例是16%。

市場出現降溫跡象

如果說韓國房地產市場在2月4日政府新調控政策出臺后還只是持觀望態度的話，今年的房產公示價格就猶如一盆冰水，讓越來越多在房地產市場投資的韓國人恢復了清醒。根據韓國房地產大數據網站“Asil”提供的信息，3月16日當天首爾的掛房量較一個月前(2月16日)猛增了16.8%，光州、大邱、京畿道等地的漲幅更是高達35%、28.7%和19.2%。從房屋交易來看，房產成交價格也出現了松動。首爾江南區、江東區、九老區的一些公寓成交價格均較日前最高成交價有所下滑，一路上行的房價走勢受到了遏制。

但如果就此判斷韓國房地產市場行情拐點已現還為時尚早，文在寅政府的當務之急是如何避免去年首爾房價“降3000萬(韓元)，漲1億(韓元)”的現象再現。

同時還必須看到此輪房地產政策的一些負面影響。一些未參與炒房的單套住房家庭可能面臨更重的稅務負擔，多套住房家庭很可能將稅負向租戶傳導。由于住房支出約占韓國人可支配收入的三分之一，相關費用的增加勢必在一定程度上抑制韓國民眾的消費意愿，最終給亟需盡快走出新冠肺炎疫情沖擊的韓國經濟帶來巨大考驗。

新加坡量化寬松提升樓市

2021年第一季度，新加坡房地產業交易需求強勁，量價齊升。新加坡政府在高度關注房地產市場健康成長的同時，已準備好隨時采取降溫措施。

2021年第一季度，新加坡房地產業在經濟低迷中繼續強勁增長，延續了去年經濟下行中逆勢有力增長的良好態勢。組屋、公寓和豪華住宅交易活躍，各種類型的寫字樓買賣興旺，市場人氣集聚高漲，房產交易量價齊升。

今年前2個月，新加坡房地產業交易需求強勁，有點“火爆”。3月4日，新加坡房地產聯合交易網SRX發布的預估數據顯示，2月份的轉售組屋數量同比增長29.8%，整體價格同比上漲8.3%，轉售價格已連續8個月上漲。1月份，組屋成交2165套，同比增長29.8%。同期，新私宅售出1609套，環比增長32.2%，創2018年7月份以來的最高銷量。今年將有25530套組屋達到滿5年的最低居住年限，經濟師預計組屋轉售市場將繼續保持增長勢頭，成交量全年或可超過2.5萬套。

新加坡經濟在去年創歷史紀錄地下行和今年仍在低迷的情況下，房地產業為何能闊步逆勢而行，并且交易活躍、需求強勁呢?

首先，新加坡資本市場資金增加和流動充裕。全球經濟在新冠肺炎疫情的巨大沖擊下，各國都不同程度地采取量化寬松措施，大量印鈔并投入市場，導致資本市場充裕，加之全球利率處于超低水平，為防止通貨膨脹帶來的貨幣貶值，大量各類資本流進房地產市場。新加坡作為世界金融中心之一，情況也是如此。

其次，新加坡家庭擁有的凈財富值增加提升了購買力。根據新加坡金融管理局發布的《金融穩定評估》報告，新加坡家庭的凈財富(家庭資產扣除家庭債務)在2019年第三季度是國內生產總值的3.8倍，2020年第三季度已增加至4.4倍。社會家庭的現金與銀行存款等總流動資產額也已超過總負債額。在經濟氛圍整體不好的環境下，為保持貨幣資產增值，投入房地產是相對風險較小且盈利的不錯選擇。

再次，新加坡居民的樂觀情緒帶動交易活躍。疫情防控已邁入解封的第三階段，加上疫苗接種計劃有序推進，進一步提振了居民對樓市的樂觀情緒，加之政府售地計劃土地供應量有限、開發商私宅庫存量下降、開發商近期推出新樓盤、市場可供交易的組屋數量增加，以及部分屋主轉售私宅套利等因素，帶動非有地私宅轉售價格繼續上漲。

最后，境外客戶和資金的流入起到了間接助推作用。新移民的購房需求，外來企業客戶對私宅的租賃需求等，對市場也起到一定支撐作用。仲量聯行(JLL)2月份的一份報告指出，隨著亞太地區國家恢復內部旅游，來自中國的科技、資產管理與金融企業，以及國際企業擴大區域規模的投資將繼續增加，對疫情期間相對低迷的辦公寫字樓的租金將起到支撐作用，新加坡的商業房地產市場預料將明顯好轉。

新加坡房地產市場去年以來交易“火熱”的現象，已經引起政府的高度關注。2月16日，新加坡副總理兼經濟政策統籌部長及財政部長王瑞杰表示，低利率可能造成房地產價格扭曲，導致房地產投資的巨大風險，政府不愿看到房地產市場走勢超越宏觀經濟的基本面。

目前，新加坡政府在高度關注房地產市場健康成長的同時，已準備好隨時采取降溫措施，相關嚴厲調控政策已箭在弦上。新加坡貿工部預測，2021年GDP將增長4%至6%。經濟師分析認為，即使政府出手適度干預，預計2021年房地產市場將繼續保持整體量價齊升、穩中增長的態勢。

柬埔寨房產市場供大于求

從2019年下半年開始，由于受到全球和柬埔寨經濟下滑的影響，住宅、寫字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現了不同程度的供大于求。新冠肺炎疫情更使柬埔寨房地產業驟然遇冷。

房地產業一直是柬埔寨經濟發展的重要支柱之一，也是外來直接投資的重點領域。首都金邊曾在2018年以16.78%的房價漲幅和29.4%的投資回報率領跑全球。根據柬埔寨國土、城市規劃和建設部數據，2019年柬埔寨建筑業共吸引了114億美元投資，同比增長98.4%。

從2019年下半年開始，由于受到全球和柬埔寨經濟下滑的影響，住宅、寫字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現了不同程度的供大于求。2020年，受到新冠肺炎疫情影響，柬埔寨房地產業更是驟然遇冷。根據世邦魏理仕的統計，全年批準建筑項目數略增1%，達到4841個，但是投資額卻降至78億美元，下降32.7%。

以首都金邊為例，2020年新增公寓3778個單元，同比增加17.6%。各檔次公寓售價和租金均出現下跌。商業地產方面，金邊全年新增11座中央寫字樓，面積同比增加34%，租用率卻下降了7.8%。新增5個購物中心，面積同比增加17.6%，租用率同樣下降5.9%。2020年全年僅新增一處酒店式公寓，甲級和乙級酒店式公寓的平均租金均大幅下跌13.45%和10.08%。世邦魏理仕預測，2021年將有更多各類型產品入市，供大于求的情況將進一步加劇，售價和租金還將繼續走低。

柬埔寨摩根地產集團首席執行官丁永軍表示，2021年雖然住宅項目啟動不多，但準備入場的貨量龐大，預計住宅的去庫存和租賃水平恢復仍需要經歷較長的時間。盡管2020年四季度寫字樓租金下滑趨勢有所放緩，釋放出相對積極的信號，但普通寫字樓招商仍較困難。

樂城房地產開發有限公司董事長曲士勤表示，金邊公寓多為高容積率的單體樓，這些項目為了快速回籠資金，自新冠肺炎疫情暴發以來不斷下調售價，帶動了市場趨勢下行。

鑒于柬埔寨政府在抗疫和經濟救助方面的良好表現，丁永軍對柬埔寨經濟的復蘇充滿信心。他表示，在柬埔寨政府發布的《2019—2023年國家發展戰略計劃》中，有164億美元用于改善基礎設施，這將大大推動城鎮化進程，進而帶動房地產市場獲得更大發展。

曲士勤認為，2020年以來，各國央行紛紛通過貨幣寬松政策刺激經濟。此時將貨幣資產轉換為固定資產，是民眾資產保值增值的最佳方式。金邊是柬全國人口最多的城市。按照規劃，到2035年，金邊將被建設成為可以容納500萬人口的國際大都市。人口增量帶來的住房需求，預示著柬埔寨尤其是金邊房地產市場的巨大增長前景。而《中柬自貿協定》和《區域全面經濟伙伴關系協定》的簽署，談判接近完成的《韓柬自貿協定》和即將出臺的新《投資法》，以及2022年東盟系列峰會和2023年東南亞運動會的舉辦，必將吸引各國政要和商旅人士前來，有望帶動柬埔寨經濟強勁反彈，房地產業也將迎來新的發展紅利。

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