近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1月份商品住宅銷售價(jià)格總體平穩(wěn)。值得注意的是，一二線城市二手住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，一線城市環(huán)比下降0.1%;31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格由升轉(zhuǎn)降，下降0.1%;35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受春節(jié)因素、返鄉(xiāng)置業(yè)意向減弱等多方面因素影響，本輪持續(xù)超過(guò)45個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲后，一二線城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下行。

70城房?jī)r(jià)指數(shù)重回合理區(qū)間

易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)計(jì)算，70城房?jī)r(jià)指數(shù)1月環(huán)比漲幅重回“合理”區(qū)間，預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)一步收窄。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，從2017年7月開(kāi)始，70城房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)10個(gè)月停留在“合理”區(qū)間，2018年5月進(jìn)入“偏熱”區(qū)間，6月觸及“過(guò)熱”區(qū)間，7月和8月完全進(jìn)入“過(guò)熱”區(qū)間，9月和10月處于“偏熱”和“過(guò)熱”區(qū)間之間。2018年12月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為0.77%，較11月明顯回落，已經(jīng)開(kāi)始接近“合理”區(qū)間上沿，市場(chǎng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月一二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二手住宅銷售價(jià)格下降;三線城市環(huán)比漲幅均回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，據(jù)初步測(cè)算，四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月的1.3%回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%;31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同;35個(gè)三線城市新建商品住宅上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅均較上月有所擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，1月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲11.6%和8.0%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲11%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

王若辰表示，1月新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅有所擴(kuò)大，主要原因是受部分城市限價(jià)有所松動(dòng)、高價(jià)地拿證開(kāi)盤導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化。考慮到高價(jià)地集中開(kāi)盤，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月70城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅將跟隨環(huán)比漲幅呈現(xiàn)下行走勢(shì)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，返鄉(xiāng)置業(yè)意向減弱對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。從58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研的數(shù)據(jù)來(lái)看，52.7%的人群有回到老家及周邊城市買房的意向，較2018年的58.7%下降6個(gè)百分點(diǎn)。

二手房?jī)r(jià)格由升轉(zhuǎn)降

值得注意的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，1月官方發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)走勢(shì)中，樓市拐點(diǎn)明顯出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，1月，四個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平;31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格由升轉(zhuǎn)降，下降0.1%;35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

具體來(lái)看，1月，二手房環(huán)比上漲城市為41個(gè)，環(huán)比減少6個(gè)。其中，南寧由去年12月的環(huán)比上漲2%，轉(zhuǎn)為下降0.1%;洛陽(yáng)由上漲1%、成都由上漲0.9%轉(zhuǎn)為持平，遵義、蚌埠、包頭分別從上漲0.6%、0.5%、0.4%轉(zhuǎn)為持平。

“最有代表意義的一二線城市二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始全面下調(diào)。”張大偉表示，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量看，一二線城市基本是二手房占主導(dǎo)，特別是一線城市，二手房數(shù)據(jù)更代表市場(chǎng)真實(shí)情況。

張波也認(rèn)為，新建商品房?jī)r(jià)格上漲和供有結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，中高端項(xiàng)目成交更為集中，相比之下，二手房更能體現(xiàn)市場(chǎng)的實(shí)際行情。

張大偉介紹，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)從2014年“9·30”新政開(kāi)始逐漸止跌，到2015年“3·30”新政后醞釀上漲，2015年5月本輪價(jià)格開(kāi)始爆發(fā)，根據(jù)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，當(dāng)月二手房上漲城市達(dá)到42個(gè)，其中大部分是一二線城市，特別是一線城市深圳單月上漲6.3%。

“31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格由升轉(zhuǎn)降，下降0.1%。疊加一線城市下調(diào)，這是最近45個(gè)月首次出現(xiàn)。”張大偉說(shuō)，最有房?jī)r(jià)代表意義的一二線城市二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始全面下調(diào)，如果后續(xù)沒(méi)有明顯的信貸政策變化，預(yù)計(jì)這一調(diào)整趨勢(shì)將延續(xù)。

政策微調(diào)仍將持續(xù)

張波表示，1月房?jī)r(jià)下跌城市明顯增多，樓市明顯進(jìn)入淡季。王若辰認(rèn)為，部分二線城市二手房?jī)r(jià)已現(xiàn)下跌，或?qū)?dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。

但張波預(yù)計(jì)，在因城施策、人才政策頻出的背景下，樓市后續(xù)降溫速度將趨緩，整體走穩(wěn)趨勢(shì)更為明顯。

日前，國(guó)家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》便指出，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，在具備條件的都市圈率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累積互認(rèn)，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進(jìn)本地人口和外來(lái)人口市民化。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月18日，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。西安、南京、海口、廣州等地相繼放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)與限制。

“放寬落戶城市全面開(kāi)花，很大程度已經(jīng)開(kāi)始變成了勞動(dòng)力之爭(zhēng)。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加碼人才政策。”張大偉說(shuō)。

值得注意的是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為2019年各地政策主流基礎(chǔ)。“穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌同樣不是穩(wěn)定。”張大偉認(rèn)為，未來(lái)住建部的約談、預(yù)警依然將影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。他預(yù)計(jì)，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的目標(biāo)下，2019年政策微調(diào)仍將持續(xù)。