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2021開年，央行和銀保監會重磅出招：建立房地產貸款集中度管理制度。

這份《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日開始實行。

核心內容是設置房貸“兩道紅線”。

紅線一：房地產貸款占比。

大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。

紅線二：個人住房貸款占比。

大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

“兩道紅線”落地，其實早有風聲。

2020年9月底，有銀行業人士透露，監管機構給大行下通知，要求控制個人貸款等房地產貸款規模。房地產金融監管從生產端蔓延到需求端信號明顯。

自此，房地產業形成了“三道紅線+兩道紅線”金融貸款調控格局。“三道紅線”嚴控房企融資，降低房企負債，“兩道紅線”控制房貸規模，降低居民杠桿風險。

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“兩道紅線”，防的是什么?

《通知》中表示，房地產貸款集中度管理是為“防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險”。

這意味著，以前備受銀行青睞的房貸業務，要防范“過度集中”的 “系統性金融風險”。

近年來，“防范系統性金融風險”頻繁出現，這次將房貸列為金融體系的潛在系統性金融風險，措辭非常嚴厲，將要采取的措施勢在必行。

相關負責人在答記者問時說明，這是“完善房地產金融管理長效機制的重要舉措”。這樣看來，房地產業“3+2”道紅線，將成為長期舉措，補全了房地產長效調控機制中金融相關內容。

盡管去年9月監管機構就發出要控制房地產信貸訊號，然而還是有銀行沒有在意。

據安信證券，35家披露數據的上市銀行，有10家不同程度地踩中紅線。其中，招商、興業、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行這五家銀行踩中“兩道紅線”，將要面臨縮減涉房地產貸款壓力。

不過，為緩解銀行壓力，“兩道紅線”設置了過渡周期。超出2個百分點內，過渡期為2年，超出2個百分點及以上的，過渡期為4年。

因此，這項管理制度的出臺，不會對房貸市場形成直接、重大沖擊。此外，踩線的銀行為少數，并且高出“紅線”的百分點不多，對全國房地產市場大局影響不大。

但是，要注意部分踩線地方性小型銀行，例如成都銀行、鄭州銀行、青島銀行，房地產貸款比例過高，個人住房貸款比例也不低，在未來4年中，要經歷很大調整。

房地產過去是經濟支柱，如今在地方經濟中也扮演重要角色。地方性銀行和地方政府一樣，很大程度上和房地產利益捆綁，在“兩道紅線”監管令下，將不得不提前結束和房地產“蜜月期”。

蜜月期結束意味著，當地房地產開發企業，再也感受不到地方性銀行的大方和友好支持，當地買房者貸款難度和門檻明顯增加，貸款利率有所上升。

所以，“兩道紅線”對金融系統性風險抵御能力更弱的二、三線城市針對性更強，影響也更為顯著。

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這件事放在宏觀大環境看，更具實際意義——控制居民債務，提振消費，促進國內國際雙循環經濟發展。

去年12月底，經濟參考報發表了社論：穩定宏觀杠桿率應抑制居民債務過快攀升。因此，降居民部門杠桿率，是抑制居民債務過快攀升的直接手段。

居民部門最大的債務當然就是房貸，控制居民負債規模即控制房貸規模。

但是，老百姓買房也是必要的，那么銀行要把握一個度，不能濫用貸款額度。這就是“兩道紅線”的作用，控制房貸規模，讓銀行審慎對待貸款對象，淘汰不合格的申請者。

高房價讓普通家庭背負著沉重的債務壓力，讓家里的經濟支柱不敢辭職、不敢生病、更沒錢消費。很明顯，高房價擠壓了居民正常消費。

經濟參考報認為：

“加快構建房地產長效機制，穩定房價預期，結合針對性的宏觀審慎管理方式，遏制居民住房貸款過快增長。

穩定好居民部門杠桿率，有效緩解居民部門的債務壓力，是提升居民消費需求從而“打通堵點”的重要環節。”

2020年三季度末居民部門杠桿率為61.4%，雖說低于全球主要經濟體平均水平15個百分點左右，但是增速不容小覷。2016年至2020年，居民部門杠桿率上升了22.2個百分點，占同期中國宏觀杠桿率總體增幅的52%。

這對樓市來說，算一個利空消息。

原以為促進消費能讓“購房消費”也沾上光，沒想到監管直接劃定了房貸紅線，最多只能到線那里了。房地產業從房企制造端，到居民購房需求端，都被信貸“紅線”安排得明明白白。

關鍵詞： 房貸紅線