原標題：央行穩(wěn)樓市“組合拳”釋放積極信號

專家及業(yè)內(nèi)人士表示，多項重磅政策發(fā)布減輕購房負擔有利于促進消費，緩解房企現(xiàn)金流壓力

(相關(guān)資料圖)

在9月24日國務(wù)院新聞辦公室舉行的發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布了即將出爐的宏觀貨幣政策，包括降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行;降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例;創(chuàng)設(shè)新的政策工具，支持股票市場發(fā)展;支持收購房企存量土地，緩解房企資金壓力。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，央行發(fā)布重磅房貸及金融政策，是國慶前夕金融部門給予房地產(chǎn)市場罕見的“大禮包”，降存量房貸、降首付、降準等政策將為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風險發(fā)揮積極的作用。粗略測算，若存量房貸利率降低50個基點，對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少約280元，30年合計可減少利息支出約10萬元。

關(guān)注·降低購房成本

降低存量房貸利率將為購房者減輕月供負擔

潘功勝表示，將降低存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。

2024年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR(貸款市場報價利率)合計35個基點至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，當前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均利率在3.3%左右，也就是存量房貸和新增房貸平均利差有60多個基點。存量房貸利率與新增房貸利率的差距進一步擴大，因此“存量房貸利率下調(diào)”的呼聲也逐漸增高。

新增房貸利率快速下行，導(dǎo)致存量和新增的“剪刀差”再次擴大，是此次央行下調(diào)存量房貸利率的重要原因。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次存量房貸利率下調(diào)后，預(yù)計提前還貸的現(xiàn)象會明顯緩解。同時，對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補，有利于促進消費。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，這是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，將為購房者或還貸家庭減輕月供負擔。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“如果存量房貸利率降低50個基點，也就是意味著基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10-15個基點，這對于還貸者來說是一大利好。”他表示，粗略測算，房貸利率下降50個基點后，存量房貸購房者100萬元貸款30年期每月月供大約能夠減少280元，30年合計可減少利息支出約10萬元。

目前，北京首套房貸利率為3.4%，二套房貸利率五環(huán)外購房為3.6%，五環(huán)內(nèi)購房為3.8%。2022年購置首套房的市民梁雯(化名)說，現(xiàn)在的房貸利率是4.5%，如果按照央行新政，其房貸利率可能會接近3.4%。而如果按照0.5個百分點的降幅，則是降至4%。“北京具體能降低多少，加點是否能取消，還需要看具體的政策。”梁雯說。

東方金誠宏觀首席研究員王青指出，下調(diào)存量房貸利率將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊。同時，這也在釋放穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動樓市企穩(wěn)回暖。

本次存量房貸利率下調(diào)的同時，央行進一步降息降準，這也為銀行保護凈息差騰挪了空間。

王青測算，截至6月末，商業(yè)銀行各項存款余額為296.5萬億。這意味著若存款利率平均下調(diào)6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調(diào)50個基點對銀行利潤帶來的影響，緩解對銀行利潤的擠壓。

降低二套房首付比例支持改善型置業(yè)

央行針對房地產(chǎn)市場還打出了“組合拳”。發(fā)布會上，潘功勝宣布，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

對此，中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢解讀稱：“統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，進一步降低了購房門檻，為吸引居民參與樓市創(chuàng)造了條件。”

當前，我國房地產(chǎn)市場還處于深度調(diào)整中。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-8月份，新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%;新建商品房銷售額59723億元，同比下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。截至8月末，商品房待售面積7.38億平方米，同比增長13.9%，其中住宅待售面積增長21.5%。

嚴躍進認為，降低二套房首付比例將帶動改善型置業(yè)入市，“針對首付比例，此次對于二套房或改善型住房落實了寬松的首付比例導(dǎo)向。過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)至15%，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。簡單測算，若是一個家庭認購一套400萬總價的二套房，過去首付款需要100萬，但現(xiàn)在降低為60萬，直接減少40萬，自然激活改善型或換房的需求。”

更多城市房貸利率有望進入“2”時代

值得關(guān)注的是，潘功勝還表示，引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。這意味著，年內(nèi)可能將再次降息。

美聯(lián)儲四年來首次降息加強了我國降息的預(yù)期，市場紛紛猜測LPR將有所下調(diào)。但是新一期的LPR“按兵不動”。9月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年9月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，與8月份持平。

隨著央行宣布新政，年內(nèi)下調(diào)LPR或是大概率事件。

嚴躍進認為，降準后有新一輪降息的操作。后續(xù)若是凈息差穩(wěn)定，那么對于目前的LPR也有進一步下調(diào)的可能。同時對于存量房貸來說，后續(xù)也有助于其進一步下行和調(diào)整，所以可以發(fā)揮積極、持續(xù)的作用。

作為房貸利率之錨，5年期以上LPR的定價關(guān)乎房貸利率的走勢。

融360數(shù)字科技研究院對全國45個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年8月，全國首套房貸款平均利率為3.29%，環(huán)比持平，同比下降67BP;二套房貸款平均利率為3.71%，環(huán)比持平，同比下降113BP。

具體來看，在監(jiān)測的45個重點城市中，首套房貸主流利率在3.05%-3.2%之間的城市有13個，佛山、東莞、溫州首套房貸利率最低，為3.05%;主流利率在3.24%-3.4%之間的城市有22個;主流利率在3.45%-3.85%之間的城市有10個;繼上次LPR下調(diào)10BP至3.85%，8月已經(jīng)沒有城市首套房貸利率高于3.85%。

融360數(shù)字科技研究院高級分析師艾亞文稱，今年房貸利率可能還有下調(diào)機會，央行已取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，給予地方更大的自主調(diào)整空間，商業(yè)銀行為了爭奪房貸市場份額，也在主動下調(diào)房貸利率以吸引客戶，個人住房公積金貸款利率也有所下調(diào)，為房貸利率的進一步降低創(chuàng)造了條件。

值得關(guān)注的是，廣州、蘇州、佛山、南京的首套房貸利率已經(jīng)進入“2”字頭。“全面進入‘2’時代的空間還很大，預(yù)計后期二三線城市可能繼續(xù)跟進下調(diào)，有望率先進入‘2’時代。”艾亞文說。

關(guān)注·紓困房企

降準釋放1萬億流動性房企現(xiàn)金流壓力將緩解

在發(fā)布會上，潘功勝宣布，降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行。

潘功勝說，近期將下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元;在今年年內(nèi)還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調(diào)存款準備金率0.25-0.5個百分點。

同時，潘功勝表示，降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%，同時引導(dǎo)貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。

嚴躍進分析認為，此次政策意味著央行開啟新一輪降準，為市場流動性的注入等發(fā)揮積極的作用，也在很大程度上有助于促進銀行流動性增加，且增強銀行貸款的能力。

“此次降準政策提前宣布，信號引導(dǎo)和預(yù)期引導(dǎo)意義很強，明確后續(xù)根據(jù)市場流動性狀況，可能擇機進一步下調(diào)。這也說明流動性寬松的環(huán)境將進一步釋放，有助于持續(xù)促進后續(xù)貨幣金融市場和貸款市場的寬松。”嚴躍進說。

在今年1月份，央行曾宣布，自2024年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元。

央行年內(nèi)再次降準且未來可能繼續(xù)降準，無疑將對房地產(chǎn)在內(nèi)的各個行業(yè)產(chǎn)生較大影響。

58安居客研究院院長張波表示，本次降準在美聯(lián)儲宣布降息之后，這也預(yù)示著我國進一步向市場釋放流動性動作在加速，通過優(yōu)化金融機構(gòu)的資金結(jié)構(gòu)，更大力度提升金融服務(wù)能力，更好地支持房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，推進經(jīng)濟穩(wěn)步運行。

張波進一步表示，對于房地產(chǎn)市場來說，通過此次降準，房企現(xiàn)金流壓力將進一步得到釋放，有利于提振市場信心，積極防范房地產(chǎn)市場風險，推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房企融資協(xié)調(diào)機制落地的節(jié)奏以及支持力度會進一步加大，房企總體更容易獲得開發(fā)貸款，融資成本有望進一步降低，對于保交樓和優(yōu)質(zhì)房企加速市場布局都將起到重要作用。同時，房貸利率有望進一步下調(diào)，并且審批和放款速度也會相應(yīng)加快，將能夠更快地滿足購房需求。

“同時，降準釋放的流動性可能會被投資者視為一種信號，即政府對經(jīng)濟增長的支持。這種預(yù)期可能會刺激投資者對國內(nèi)大宗資產(chǎn)的信心，促進此類投資性需求的增長。”張波說。

值得關(guān)注的是，此次發(fā)布會上，潘功勝還介紹，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

“金融16條”被稱為2022年“最強政策支持”，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施，內(nèi)容全面、力度強大。

此次宣布延期“金融16條”，將對房地產(chǎn)融資、化解房企風險、支持保交樓等產(chǎn)生積極作用。

“專項債+銀行貸款”模式支持收購房企存量土地

潘功勝表示，央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。

對于央行關(guān)于收購存量土地的表述，嚴躍進認為，央行明確盤活存量土地的系列政策，這是進一步落實“盤活存量優(yōu)化增量”的工作導(dǎo)向。同時，這也意味著盤活房企存量土地的工作將進入到實質(zhì)性階段。尤其是從政策工具上來說，這次已經(jīng)非常明確兩項政策工具，即“專項債+銀行貸款”的模式。這顯著增強了財政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強。

李宇嘉表示，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，是“5·17”會議上的部署，事實上是紓困受困企業(yè)，進行金融支持。

今年5月17日，在國新辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國提出，妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進土地資源高效利用。

彼時，自然資源部副部長劉國洪透露，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地。

劉國洪介紹，盤活存量土地主要從三個方面著手，一方面要支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)，消除開發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求，更好地適應(yīng)市場需求。另一方面也要促進市場流通轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地二級市場作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)。第三則是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)，并從加大資金支持、給予稅費支持、簡化工作流程等方面促進。

對于此次央行提到部分地方政府專項債券用于土地儲備，嚴躍進表示，專項債過去“涉房涉地”是有嚴格邊界管控的，而今年支持力度明顯增強，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發(fā)土地的盤活導(dǎo)向。

“在使用專項債的情況下，各地銀行可以落實配套政策，有助于撬動此類土地收購的杠桿，更快地消化存量土地，客觀上對于消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，有利于對于房企后續(xù)債務(wù)壓力的化解和輕裝上陣經(jīng)營。”嚴躍進如是說。

盤活存量土地和低效用地需要強化政策激勵

在李宇嘉看來，目前，專項債用于土地收儲，主要是在保障房用地方面，以解決地方政府新增保障性住房在土地儲備方面的資金不足，這是已有的政策。而在專項債指定用途上，原來是用在新基建，現(xiàn)在擴大范圍到保障房。未來可能擴大到產(chǎn)城融合、園區(qū)開發(fā)等，“但若要擴大到商品房用地上，估計會有點難度”。

李宇嘉進一步解釋稱，現(xiàn)在的問題是，不少開發(fā)商的存量土地已經(jīng)做了抵押，而且債務(wù)償還有難度，部分有隱性債務(wù)而難以解除。另外，開發(fā)商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場購買。一方面是因為在土地招拍掛市場上有價格又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持，在當時市場條件下這些規(guī)劃要求是可承受的，現(xiàn)在來看難以承受，而修改規(guī)劃的難度比較大。

由此可見，盤活存量土地和低效用地涉及土地權(quán)利人多、利益關(guān)系復(fù)雜，資金投入量大、盤活周期長，經(jīng)營主體積極性有待提高，需要進一步強化政策激勵。

此外，發(fā)布會上，潘功勝表示，此次主要從金融角度來支持房地產(chǎn)市場的風險管理和健康發(fā)展，今后人民銀行將不斷完善房地產(chǎn)的宏觀貨幣政策。

與此同時，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在發(fā)布會上也表示，將指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)積極配合化解房地產(chǎn)和地方政府債務(wù)風險。

房地產(chǎn)市場迎來“大禮包”

中國人民銀行行長潘功勝

9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布

●降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。

●統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

●將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

●支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。

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