日前，銀柿財經記者收到一份業內人士發來的《關于印發大平層“商改住”項目安全隱患綜合整治專項行動工作方案的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》對大平層“商改住”項目做了明確規范，并提出將針對大平層“商改住”項目開展存量整治并嚴控增量。

(相關資料圖)

對于文件的真實性，記者分別致電杭州市住房保障和房產管理局、杭州市規劃和自然資源局及上城分局進行求證，均得到“未聽說這個文件”和“未收到相關通知”的回復。

但商服用地相關政策趨向嚴格也是事實。打著“類住宅”幌子的商業大平層也因此進入調整期，手握眾多商業大平層項目的房企或將面臨去化難題，被迫尋找下一個高利潤產品。

嚴管政策不斷加碼，項目銷售小心翼翼

記者翻看了《通知》文件，其中提到對于大平層“商改住”項目的存量整治將持續到今年10月，主要聚焦違法群租、治安隱患、消防安全隱患和違規使用燃氣等四個方面，對排查中發現的違法違規行為，有關部門將依法依規予以查處。對新出讓的辦公項目，該文件明確，將從規劃和設計審批、網簽備案、施工建設、交付使用等9方面全流程、多環節強化管控。

8月16日，記者向杭州市住房保障和房產管理局求證，是否正在牽頭對大平層“商改住”項目的安全隱患問題開展排查整治工作，該局工作人員回復稱：“并未見過相關文件。”對方還表示，市房管局主要負責自建房的安全整治工作，并建議記者向杭州市規劃和自然資源局了解情況。

隨后，記者又致電杭州市規劃和自然資源局及上城分局，分局工作人員表示：“還未收到相關通知，可向牽頭單位咨詢。”

盡管《通知》的真實性仍然存疑，但從近年來杭州政府對“商改住”項目的政策出臺方向來看，對“類住宅”產品的規范和要求都在不斷升級。

而流傳出來的最新《通知》中再次強調，對于商業辦公項目將嚴控最小分割面積，不小于800平方米；嚴禁違規供應燃氣；開發商和購房人簽署關于不能改為類住宅的承諾書和知曉書等要求。

此前銀柿財經也曾報道過杭州商業大平層的興起、房開商如何打政策“擦邊球”以及該類產品的購買風險。（詳見《看上去很美的“商業大平層”，真面目是什么？》）

在政策監管日趨嚴格的風向下，杭州擁有眾多商業大平層項目的房企在銷售和宣傳上更加謹慎了。

近日，記者以購房人身份走訪了在售的商業大平層項目，比較有意思的是在售樓處都找不到戶型的宣傳圖。位于錢江新城的某大平層的項目銷售告訴記者：“最近大平層比較敏感，戶型圖什么的都沒有。”如果要了解戶型、裝修、家具配套等詳情，需要驗資后才能看樣板間。

同時，記者也翻看了不少關于商業大平層項目的宣傳，但戶型圖的體現卻被弱化了。有的戶型圖未見發布，有的戶型圖則是簡單的空間分割而無功能標注，甚至有308平方米的戶型圖直接顯示為“一居室”。

不主動出示戶型圖或者戶型圖內容簡略，或與部分商辦項目違規設計衛生間和廚房等有關。記者查閱了杭州此前發布的《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》，其中明確規定，商業辦公等非住宅類項目公共衛生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計；除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。

當記者問到廚房是否可使用燃氣設備時，上述銷售人員表示：“現在都沒有通燃氣，也沒有辦法保證一定可以通燃氣的。”不過在社交平臺上，多名房產達人發布的杭州大平層項目樣板間視頻中，則拍攝到了廚房臺面上的燃氣灶設施，其中一個發布于7月1日、話題標簽帶有“迪凱金座”的視頻中，直接介紹了樣板間廚房內安裝的為嘉格納燃氣灶。

除了宣傳上的“避重就輕”，銷售也進程緩慢。記者發現，有多個商業大平層項目遲遲未開售，包括海潮望月城、德信御臨云峰等。其中，海潮望月城位于杭州第一個新建未來社區始板橋，其住宅已早早售罄，還有300平方米~500平方米不限購商業大平層待開盤。今年4月，記者曾咨詢該項目售樓處，銷售人員稱商業大平層產品五六月就會開賣，但到了8月，仍未見開售消息傳出。

“商改住”后的利潤率是房開商拿商住地的動力

大平層一度很受市場歡迎。據中指數據CREIS整理統計，2021年杭州商業大平層供應1818套，成交1105套，總成交金額達到170.9億元，市場供需火熱。但2022年以來，隨著整體樓市下行，商業大平層市場也進入一段“冷靜期”。中指數據CREIS統計，今年1~6月杭州商業大平層共成交589套，同比下滑21%，而同期供應多達1143套，是成交量的2倍左右。

剛過30周年慶的濱江集團（002244.SZ）也擁有眾多商業大平層項目。據銀柿財經記者不完全統計，目前杭州熱銷和即將推出的商業大平層項目約27個，其中濱江集團占比超過三分之一。德信地產、建發地產等也在杭州擁有少量商業大平層項目，如時代公館和建發·縵云等。

此前，在濱江集團5月召開的2021年度線上業績說明會上，對于商業大平層的市場前景和集團在該類項目的銷售利潤情況方面，該集團直言，部分改善型群體樂于購買商業大平層，目前錢潮鳴翠、御濱府、國泰中心等項目銷售良好，利潤優于住宅項目。濱江集團董事長戚金興曾公開表示，濱江集團很多項目利潤只有1%~2%，但商業大平層的利潤率卻一直是個謎。有業內人士指出，濱江集團商業項目的凈利遠高于1%~2%，而在投資者問答中，濱江集團對這個問題回復稱，商業項目和住宅項目的利潤率“差不多”。

房開商的商業項目利潤有多高？銀柿財經記者也做了初步估算。

以濱江集團錢潮鳴翠云筑項目為例，其銷售均價約在67000元/平方米，該項目位于景芳三堡單元JG1203-11地塊，濱江集團在2021年拿地時，該地塊成交樓面價為28935元/平方米。記者咨詢了從事項目建設的業內人士李先生，他表示，“這種成本的估算都是不精準的，要看項目的具體裝標、地下室的建造成本，這些都會大大影響成本”。不過李先生也向記者坦言，一般情況下，業內的共識，如果不是特別“壕”的話，建造裝修成本在8000元/平方米~10000元/平方米。記者粗略估算，按這個標準算該項目的利潤率可能有40%以上。

與之相比，同年以相近樓面價成交的住宅地塊利潤顯然無法與之相比。2021年1月由萬科競得的運河新城單元C-R21-02地塊，用途為住宅，成交樓面價為28674元/平方米，掛牌備注中明確要求，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4000元/平方米，即銷售均價不能超過38000元/平方米。對于開發商而言，沒有限價束縛的商業大平層也就顯得更為“誘人”。

超高的項目利潤率，或許就是房開商寧愿冒著打政策“擦邊球”的風險，也要頻繁涉足商業大平層的原因。

房企或將面臨去化難題

一旦政府對商服用地的規范管理力度加強，對于像濱江集團這樣手握多個商業大平層項目的房企來說，去化只會更難。

在杭州今年的兩輪集中供地中，濱江集團以409億元共競得23宗地塊，其中有6宗商住用地（含兩宗聯合拿地）。再往前追溯至2020年，濱江集團共競得5塊商住用地；2021年競得1塊商住用地和3塊商業用地（含一宗聯合拿地）。

濱江集團董事長戚金興在集團2021年度網上業績說明會上頗有信心地表示，在杭州第一輪集中拍地中，濱江集團競得11塊地，根據投資部的測算，收益率高低不同，平均在8%左右，且今年拿地的利潤率整體高于去年。從涉及商業地塊的數量變化來看，商業項目對于濱江集團的利潤率有著明顯的拉升作用。

濱江集團2021年年報顯示，集團在杭州區域內累計土地儲備項目（指截至2021年12月31日末在建和擬建項目）占地面積356.45萬平方米，總建筑面積825.38萬平方米。其中，共9個涉及商業的項目，土地面積約75.90萬平方米，占該集團累計土地儲備項目面積的21.29%。在濱江集團2022年主要計劃竣工交付的18個杭州區域項目中，涉及商業的項目占到了6個。

如何去化現存的商業項目？政府的監管如果持續升級，會對商業大平層項目的銷售有影響進而影響今年的業績嗎？后續對于涉及商業地塊的拿地策略是否會有改變？房企們是否考慮尋找下一個“高利潤”項目？對于上述問題，記者向濱江集團、德信中國和建發股份發送了采訪函，截至發稿，尚未獲得回復。

業內人士認為，目前杭州的整個商業大平層市場不容樂觀。中指數據研究表明，當前杭州商業大平層的存量已達到2799套、約100萬平方米，預計需要29個月才能去化完畢。

該人士也指出，商業辦公用地本來可以因吸引企業入駐而產生稅收，房開商將其改造成商業大平層后，后續將不再具備這一屬性。未來800平方米的產品，面積更大總價更高，居住功能也將大打折扣，是繼續打造成商業大平層尋找新的市場認可，還是回歸產業屬性，銀柿財經記者將持續關注。

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