今年以來，國內樓市調控新政頻出，并且方式多樣。近期，蘇州市政府部門一份關于“定向回購部分新房項目”的專家會議紀要廣為流傳，政府回購商品房再度受到關注。

據了解，今年，已有濟南、鄭州、湖州等地的地方政府或親自下場或鼓勵國有企業批量購入商品房。業內人士指出，政府大手筆回購商品房短時間內能夠對市場起到利好作用，緩解房企現金流緊缺的局面，有利于快速改善當地新房市場的供求關系，從而激活購買力。

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最新數據顯示，三季度百城新房、二手房價格均下探，但與此同時，隨著政策持續發力，四季度部分城市有望企穩。

蘇州多項目房源被政府回購

據媒體報道，蘇州多個樓盤表示，目前相關部門已回購部分樓盤房源。而蘇州市住建局方面10月11日回應稱，并不了解相關情況。

蘇州越秀悅見云庭置業顧問表示，蘇州相關部門目前已回購該項目200多套房源，現在樓盤仍有不少房源在市場公開銷售，后續政府是否還將回購暫不清楚。

該置業顧問稱，政府回購的房源可能會用于人才房，以較為優惠的價格售予符合要求的人才，也有消息說部分房源或用于保障性租賃住房。

此外，蘇州政府還回購了萬科東方雅苑少量房源。該樓盤置業顧問表示，政府回購了項目約40套房源，不過不排除這部分房源未來再次拿出來銷售。“其他樓盤后續也可能會有回購，主要是幫助部分房企度過困難期，解決項目資金回籠速度較慢的問題。”上述置業顧問補充道。

值得關注的是，受政府回購房源集中網簽備案影響，9月蘇州商品房成交量出現明顯回溫。據克而瑞統計，今年9月蘇州商品住宅成交面積101萬平方米，環比增長88%，同比增長54%。

分析人士指出，從10月的情況來看，蘇州商品房成交量下滑態勢或將有所改善，但若去除政府回購房源因素，預計成交量增長幅度較小，市場仍處于緩慢恢復過程中。

多地政府出手回購商品房

除蘇州外，據不完全統計，今年已有多城進行了商品房回購。

9月5日，山東省濟南市國資委官網發布《收購存量房源助力租賃市場——集團公開采購社會優質存量房作為租賃儲備房源》。

從同時發布的三份招標公告來看，濟南城市發展集團所屬濟南城市發展集團資產運營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

濟南市國資委官網公布的信息提到，為響應國家政策，濟南市積極加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，完善租購并舉的住房體系，擴大租賃住房有效供給，解決城市流入的青年人、新市民群體住房困難問題。

據了解，濟南對回購房源的要求為貼近中心城區，臨近地鐵口、公交站，并且優先考慮收購知名房企開發的高質量項目。

7月下旬，鄭州對外披露，針對已經建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現房、準現房項目，通過政府購買現房作為安置房，完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施，提高存量房去化率。

8月中旬，浙江湖州市發布《關于持續促進我市房地產平穩健康發展的通知》，提到對困難房企的滯銷房，鼓勵國有企業收購，作為保障安置用房。

9月24日，新疆阿勒泰地區行政公署發布了房地產健康平穩發展十五條。其中提到，鼓勵國有企業收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產開發企業將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。

據了解，政府回購商品房的用途較為靈活，一方面房源可以直接用作人才房、保租房，是踐行多主體供給的有益嘗試；另一方面，市場回暖后部分房源既可以交給房企代售給消費者，也可以回售給房企，保障房地產市場平穩運行。

業內人士認為，政府批量購買商品房能夠實現快速去庫存，直接減輕房企的資金周轉壓力，同時，房企回籠資金后大幅降價，售房的動力降低，對于穩定房價有積極作用。

多重手段刺激樓市

今年以來，受多重因素擾動，樓市銷售端低迷，國家統計局數據顯示，今年前8個月，我國商品房銷售面積同比下降23%，商品房銷售額同比下降27.9%。此外，10月1日，中指研究院發布《百城價格指數報告》，數據顯示，三季度百城新房、二手房價格均下探。

在此背景下，國內刺激樓市新舉措頻出，如近期受到關注的公積金“一人購房全家幫”，此外還有買房給補貼、發放消費券、買房全額退稅、降低住房公積金及按揭貸款利率以及鼓勵企事業單位團購住房等等。

據媒體不完全統計，今年以來至少已有海南、深圳、銀川、沈陽、天津、珠海、石家莊等超30個城市發布“一人購房全家幫”政策。

發放購房消費券方面，已有河南鄭州、浙江舟山、重慶、廣東佛山、吉林延吉等19個地方政策中提及購房發放消費券等相關活動，通過發放的消費券以杠桿的形式進一步激發消費潛力，實現消費市場、房地產市場“雙促進”的目標。

此外，9月30日，央行時隔七年首次下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。隨后各城紛紛調低住房公積金貸款利率。截至目前，已經有北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及以杭州、武漢、鄭州、合肥、南京為代表的二線省會城市開始執行新的住房公積金貸款利率，即5年期以下(含5年)和5年期以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

三季度百城房價下探

10月1日，中指研究院發布《百城價格指數報告》，數據顯示，三季度百城新房、二手房價格均下探。

中指研究院公布的數據顯示，2022年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為16200元/平方米，環比下跌0.02%，已連續3個月下跌；同比上漲0.15%，漲幅較8月收窄0.17個百分點。

其中，一線城市環比下跌0.05%，同比下跌0.23%；二線城市環比持平，同比上漲0.61%；三四線代表城市環比下跌0.03%，同比下跌0.17%。9月珠三角城市群受區域內江門、肇慶等城市房價下跌影響，新建住宅價格環比由漲轉跌，且跌幅居各主要城市群首位；京津冀城市群因區域內部分城市房價結構性上漲，新建住宅價格環比由跌轉漲。

二手房方面，全國100個城市二手住宅平均價格為15970元/平方米，環比下跌0.13%，已連續5個月下跌，且跌幅逐步擴大；同比下跌0.39%，跌幅較8月擴大0.27個百分點。

綜合前三季度表現來看，新建住宅方面，三季度，百城新建住宅價格累計下跌的城市數量為62個，較二季度增加7個。二手住宅方面，共73個城市二手住宅價格累計下跌，數量較二季度增加13個。自年初以來，哈爾濱、昆明、南寧等20個城市新建及二手住宅價格各季度累計均呈下跌態勢。

中指研究院報告指出，三季度，在宏觀經濟承壓、房地產市場深度調整以及部分新房項目停工停貸等背景下，中央及地方政府持續發力穩地產。中央層面，高級別會議定調“保交樓”，提振居民置業信心；國常會強調支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和“保交樓”專項借款；此外，9月底，人民銀行、銀保監會發布通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方層面，各地政府積極落實中央精神，因城施策穩樓市，且更多熱點二線城市政策優化幅度逐步加大。

值得注意的是，10月9日，中國人民銀行2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，未來3個月，17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%，但認為房價將繼續上漲的居民比例繼續降低。

這份央行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，對下季度房價，14.8%的居民預期“上漲”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民預期“基本不變”，高于二季度的54.6%；16.3%的居民預期“下降”，12.4%的居民“看不準”。

展望四季度，中指研究院報告指出，各地方政府預計將在堅守“房住不炒”底線下，進一步加快落實“一城一策”，以助力樓市筑底企穩。短期來看，熱點一二線城市將繼續高頻小步優化樓市政策，或通過逐步放松限購、調整認房認貸、下調首付比例等方式支持住房需求釋放。此外，此前部分城市執行的限價政策也已不再適應當前市場形勢，恢復市場化定價或更有利于實現“三穩”目標。隨著寬松政策持續發力，預計四季度部分熱點城市樓市或將逐步企穩。

文章綜合：澎湃新聞、財聯社、濟南日報等

校對：趙燕

關鍵詞： 部分城市