本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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繼境外債展期成功后，富力地產進一步將境內債務的還款期限延長。

11月10日上午，富力地產公告稱，經過債券持有人會議表決通過，“H16富力4”等8筆境內公司債券獲得展期，債券總額135億元。展期后，8筆債券的加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

富力地產9月30日發布的《公司債券2022年中期報告》顯示，公司于2022年到期的公司債券為“16 富力 11”和“18 富力 08”，到期日分別為10月19日、12月4日，債券余額分別為11.2億元、40億元。

“18富力10”原本到期日為2023年1月3日，債券余額42.5億元；“H16富力4”、“16 富力 05”到期日為2023年4月7日，余額分別為19.5億元、9.5億元。剩下3筆債券在2023年5月內到期，“19富力02”余額4億元，“16富力06”余額9.95億元，“19富力01”余額為0.00201億元。

本次獲得展期的公司債券為富力地產目前已發行的全部境內債。它也成為國內首家將境內外債券全部展期的房企。

今年上半年，在摩根大通的協助下，富力地產將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期、合計金額49.44億美元的美元票據，合并置換為三筆票利均為6.5%(或首18個月7.5% PIK票息率)的票據，分別將于2025年、2027年、2028年到期，即整體展期3-4年。

這次“打包”展期成為中資房企最大的具有債務重組性質的同意征求項目，亦是亞洲最大的同意征求交易之一。

這無疑讓同樣陷于流動性危機的房企羨慕不已。目前，遭遇流動性危機的房企，多數只能獲得單支或少數幾支前端到期的債券展期，展期期限也往往只有1年甚至僅半年左右。

摩根大通是富力境外債展期交易的主牽頭同意征求代理人，其中國房地產投資銀行部負責人郗方朔在接受媒體采訪時表示，“企業本身的運營能力以及資產質量是獲得投資者信心的基石，投資者對富力這方面比較認可。”

事實上，境外投資人對富力的“寬容”并非沒有條件，據悉，為成功獲得債務展期，富力以倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產出售產生的現金流作為增信，以及同時推出的債券重組支持協議以做備用。

不過，房企化債的核心還在于銷售。摩根大通亞洲（除日本外）房地產投資銀行部主管陳妍妮表示，富力未來的還款來源主要是海內外項目的銷售回款現金流；如果市場條件允許，新債券發行的再融資也可以作為還款來源。

今年以來，富力的銷售持續承壓。據其10月14日公告，前9月總銷售收入約331.7億元，較去年同期的932億元下跌約66.41%。

與此同時，富力仍面臨著不小的債務壓力。數據顯示，截至2022年上半年，其有息債務余額1262.45億元，除469.30億元公司信用類債券外，還有銀行貸款余額579.77億元、非銀行金融機構貸款123.93億元、其他有息債務余額89.45億元，占有息債務余額的比例分別為45.92%、9.82%、7.09%。

對債權人來說，債務展期不僅拉長了還款日期，后續執行也仍存在不小的不確定性。在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，境內債債權人相對有點被動，“國內債權人相對容易被說服，他們的被動性比較大。房企境內債一般能獲得展期， 相關的政策環境影響比較大，關鍵看窗口指導。”

今年下半年以來，房企融資端積極信號不斷釋放。8月中旬，監管部門指示，中債信用增進投資股份有限公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。11月8日，交易商協會官網發文表示，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，預計可支持約2500億元民營房企債券融資，后續可視情況進一步擴容。

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