奶西上新，南皋慌張。

雖然同處朝陽(yáng)崔各莊，奶西和南皋都在抱望京大腿，但顯然“不同命”。

(資料圖片)

原本只有南皋的“四兄弟”龍樾合璽、和光悅府、望京養(yǎng)云、曉風(fēng)印月彼此廝殺，但隨著奶西“雙子盤(pán)”望京樾、中建宸園入市，以及金隅拿下奶西新地塊，奶西與南皋的PK持續(xù)白熱化，崔各莊成為名副其實(shí)的“朝陽(yáng)卷王”。

奶西“雙子盤(pán)”，320地塊為望京樾，318地塊為中建宸園

算起來(lái)，南皋“四兄弟”入市相對(duì)早，但優(yōu)勢(shì)并不明顯，結(jié)果被奶西的“雙子盤(pán)”反超。從目前的戰(zhàn)況來(lái)看，奶西的呼聲越來(lái)越高。

網(wǎng)簽到底哪家強(qiáng)？

沿著南皋路向東，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就能望見(jiàn)正在作業(yè)的塔吊。其中，路南是望京養(yǎng)云，路北則是龍樾合璽、曉風(fēng)印月、和光悅府。

南皋“四兄弟”分布在南皋路兩側(cè)

四盤(pán)林立，供應(yīng)量超過(guò)3000套，堪稱(chēng)競(jìng)品大PK。一方面，四個(gè)項(xiàng)目都主打四居改善，同質(zhì)化嚴(yán)重；另一方面，均價(jià)都超過(guò)8萬(wàn)/平，總價(jià)差距不大。

不同的是，除了望京養(yǎng)云，龍樾合璽、和光悅府、曉風(fēng)印月這3個(gè)項(xiàng)目均配建保障性租賃住房。

和光悅府、龍樾合璽、曉風(fēng)印月、望京養(yǎng)云的指導(dǎo)價(jià)及面積段

受集中供地影響，龍樾合璽、和光悅府、望京養(yǎng)云均是2021年取得預(yù)售許可證，截至目前已一年有余；曉風(fēng)印月則是2022年6月3日取證。

北京建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月10日，以上四個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽率分別為25.12%、27%、92.57%、30.17%。

崔各莊部分項(xiàng)目網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)

不難發(fā)現(xiàn)，“四兄弟”中去化最快的是望京養(yǎng)云。作為板塊內(nèi)唯一的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，政府產(chǎn)權(quán)份額占比20%，從而變相地拉低了望京養(yǎng)云的單價(jià)，僅為7.04萬(wàn)/平。

在貼身肉搏的南皋，四個(gè)項(xiàng)目享受同樣的配套，單價(jià)低成為了最大優(yōu)勢(shì)。以望京養(yǎng)云168平的四居為例，對(duì)比另外三個(gè)項(xiàng)目，一套大約能便宜近300萬(wàn)。

曉風(fēng)印月雖取證晚，卻是區(qū)域內(nèi)的后起之秀，網(wǎng)簽率已超過(guò)龍樾合璽、和光悅府，這背后也有單價(jià)低的因素，成交價(jià)約8.53萬(wàn)/平，低于和光悅府的8.62萬(wàn)/平和龍樾合璽8.85萬(wàn)/平。當(dāng)然，曉風(fēng)印月有102平的三居，在四個(gè)項(xiàng)目中算產(chǎn)品差異化，有助于走量。

而且，曉風(fēng)印月是南皋板塊中唯一有部分房源需要現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積4.1萬(wàn)平方米。因此，項(xiàng)目的現(xiàn)金流壓力相對(duì)較大，以?xún)r(jià)換量或是綜合考量的結(jié)果吧。

再看奶西“雙子盤(pán)”，望京樾、中建宸園的取證時(shí)間分別為2022年9月21日、2022年10月24日，截至12月10日的網(wǎng)簽率分別為26.64%、18.75%，整體的去化速度要快些。去化這事兒吧，其實(shí)是選擇題，本質(zhì)是價(jià)和量的博弈，就看開(kāi)發(fā)商要啥。

承接望京外溢需求

奶西和南皋競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要是因?yàn)榭腿旱南嗨贫葮O高。

在地理位置上，奶西和南皋均在五環(huán)外，且臨近望京，爭(zhēng)奪的客群也以望京為核心，尤其是阿里、美團(tuán)等大廠的購(gòu)房人群。

站在來(lái)廣營(yíng)北路上，遠(yuǎn)處可見(jiàn)的高樓大廈就是望京商圈

也就是說(shuō)，奶西和南皋本身都沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，需要承接望京的外溢需求。朝陽(yáng)分區(qū)的規(guī)劃顯示，產(chǎn)業(yè)組團(tuán)以?shī)W林匹克中心區(qū)、中關(guān)村朝陽(yáng)園、金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)、國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)等為核心。

關(guān)于中關(guān)村朝陽(yáng)園五區(qū)、金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)的規(guī)劃

這意味著，中關(guān)村朝陽(yáng)園、東壩金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。而崔各莊恰好就在中關(guān)村朝陽(yáng)園和東壩金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)中間，奶西位于中關(guān)村朝陽(yáng)園的北側(cè)，南皋位于東壩金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)的北邊。

地理位置注定了奶西和南皋沒(méi)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。要知道，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，人流只能靠外溢，就像昌平的回龍觀一樣，承接海淀外溢。

因此，奶西和南皋想變成望京第二基本沒(méi)戲，大概率會(huì)淪為睡城。

既然是睡城，交通便捷就顯得格外重要。盡管奶西和南皋均不靠近地鐵，但整體交通狀況又有差別。

以奶西的望京樾為例，距離地鐵14號(hào)線善各莊站3.9公里，開(kāi)車(chē)約8分鐘；公交939、869到善各莊站要15分鐘；如果開(kāi)車(chē)出行，從來(lái)廣營(yíng)北路向南，經(jīng)過(guò)榮達(dá)路就可進(jìn)入望京區(qū)域，通達(dá)性相對(duì)較好。

望京樾附近的來(lái)廣營(yíng)北路

南皋的曉風(fēng)印月，距離望京地鐵站5.8公里，駕車(chē)約18分鐘。這是不堵車(chē)的情況下，如果趕上早晚高峰，時(shí)間只會(huì)更長(zhǎng)，想想路過(guò)必堵的大山子都崩潰。

從南皋到望京的直線距離雖然很近，但交通不暢，早晚高峰堵車(chē)嚴(yán)重，這也是很多購(gòu)房人群的擔(dān)憂。

因此，交通方面，奶西相對(duì)有優(yōu)勢(shì)。

人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上對(duì)京密路交通擁堵的投訴

不過(guò)，南皋也有利好消息，就是京密路要修高架，快速路與京密路現(xiàn)有的路線基本一致，建成后將有望改善東北方向道路擁堵情況。

同時(shí)，地鐵32號(hào)線規(guī)劃的北皋站距離曉風(fēng)印月700米左右，建成后將有助于提升南皋區(qū)域的軌道出行。至于啥時(shí)候能通，小財(cái)也未知。

奶西整體規(guī)劃吸睛

奶西和南皋類(lèi)似，周邊配套嚴(yán)重不足，城市界面相對(duì)混亂。然而，奶西能壓南皋一頭，主要是整體規(guī)劃已經(jīng)出爐，宜居性相對(duì)高。

望京樾附近的二手房東洲家園

奶西作為朝陽(yáng)供地的熱門(mén)區(qū)域，從推地節(jié)奏也可略知一二。在北京2022年第二批次土拍中，奶西拍出兩幅地塊。隨后的第三批次土拍朝陽(yáng)并未掛地，直到第四批次奶西又拍了一塊地。

盡管北京樓市筑底，但望京樾與中建宸園的熱銷(xiāo)傳遞了明確的信號(hào)，即大朝陽(yáng)的購(gòu)買(mǎi)力依然在線，就看項(xiàng)目自身了。

奶西板塊被熱炒，與整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃有關(guān)，這里屬于“先規(guī)劃后開(kāi)發(fā)”。很多購(gòu)房人群愿意選奶西，大概率是因?yàn)橥ㄟ^(guò)規(guī)劃即可知道未來(lái)周邊有啥配套，心里略微踏實(shí)一些。

崔各莊奶西村地塊整體規(guī)劃

從北京市規(guī)自委的文件來(lái)看，319地塊(位于320地塊的西北角)的托幼用地規(guī)劃為9班幼兒園；望京樾320地塊的東南角有公交站；臨近來(lái)廣營(yíng)北路東側(cè)有1.39公頃的生態(tài)景觀綠地；29-315-2地塊為中小學(xué)合校用地，29-317-3地塊為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，29-317-4屬于綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，共計(jì)3.05公頃。

通過(guò)規(guī)劃可知，奶西的規(guī)劃相對(duì)完整。由于318、320、321等住宅用地均已拍完，整個(gè)板塊還剩1塊宅地待拍。可以預(yù)見(jiàn)，奶西后期的建設(shè)會(huì)逐步提速，板塊的居住氛圍值得期待。

把目光轉(zhuǎn)向南皋，周邊是塑三文化創(chuàng)意園、三元雙日物流以及中國(guó)鐵道博物館(東郊展館)、中國(guó)電影博物館、民航博物館等。

有網(wǎng)友戲稱(chēng)，南皋藝術(shù)氛圍不錯(cuò)，居住氛圍不足。

在建項(xiàng)目中，望京養(yǎng)云項(xiàng)目配有商業(yè)綜合體，曉風(fēng)印月配有基礎(chǔ)教育用地和社區(qū)養(yǎng)老用地，這些算未來(lái)的配套，需要花時(shí)間等待落地。期房就這樣，買(mǎi)的其實(shí)是未來(lái)。畢竟現(xiàn)在看未來(lái)，多少有點(diǎn)模糊。（記者 張?jiān)銎G）

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