本文來源：時代財經 作者：鐘蔡

完成掌舵者交接后，陳序平第一次以龍湖集團董事長兼首席執行官的身份出現在業績交流會上。

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作為龍湖“仕官生”，這位80后領導者經歷了房地產行業的數個周期，陪伴龍湖從百億到千億，再到如今的兩千億規模；從以地產開發為主業，到目前形成的“三大板塊，五大航道”格局。

2022年，部分房企流動性危機待解，行業走入下行通道，扛起大旗的年輕一代面臨挑戰。數據顯示，全年新房銷售規模下降26.7%至13.3萬億元，盡管需求在今年初流露出逐步回歸態勢，但城市分化仍然存在。

行業的深度調整下，奉行“自律即自由”的龍湖成為少數保持安全穩健的民營房企，在復雜環境中交出了一份頗為優質的成績單。

2022年，龍湖集團完成合同銷售額2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，銷售單價為15451元/平方米。全年營業收入2506億元，同比增長12%；實現歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩中有增。在多數房企出現虧損的情況下，龍湖集團實現了收入及盈利的雙增長。

其中，開發業務營業額為2270.2億元，較上年增長11.0%；由運營及服務業務組成的經營性收入持續增長，全年收入236億元，同比增長25%，5年復合增長35%，經營性利潤占比達27%。

在陳序平看來，行業經歷了深度調整，拐點已現。去年四季度以來，房地產支持政策相繼出臺，穩定市場預期，促進行業回歸良性健康發展。對企業而言，“高周轉、高杠桿、高負債”模式難以為繼，2023年將持續分化，優質房企經營優勢繼續擴大。

探底與復蘇

斷供、暴雷、保交付，2022年的房地產市場盡顯寒意。克而瑞數據顯示，房地產行業TOP100全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。

在已披露業績的房企中，超過半數出現虧損，板塊預虧超千億；即便是一向穩健的港資企業也不免受到周期影響，錄得業績下滑，盈利能力縮水，房地產告別粗放增長的暴利時代。

2022年，龍湖集團實現毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。此外，公司服務業務及其他毛利率為28.9%，較上年增長9.7%。

毛利表現是否已經觸底？執行董事兼首席財務官趙軼指出，“龍湖集團整體不存在計提減值，因為整體的土地成本相對可控。從毛利率角度，整個行業在回歸，我們也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右，新房銷售會在15%—20%的階段過渡。隨著逐步修復，相信會回到25%左右的水平。”

在其看來，當行業告別高歌猛進，進入持續穩定發展的階段，25%左右的毛利率是健康的。賺取合理的利潤，同時周轉更安全，售價更合理，這樣的行業狀態是適合于長期主義企業可持續發展的。

值得注意的是，經營性業務持續增長彌補了下滑的開發業務利潤率。陳序平介紹，兩個運營航道依靠投資性物業的運營租金收入，實現了比較高的毛利率，平均毛利率接近75%。

持續下降的融資成本是龍湖維持盈利水平的另一利器。2022年全年，龍湖的平均借貸成本為年利率4.10%，平均貸款年限為6.67年。凈負債率（負債凈額除以權益總額）為58.1%，一年以內到期的短債占比約9.9%，現金短債比3.52，連續七年都在“三道紅線”范圍之內。

2022年12月9日，龍湖集團全部贖回于2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%，至此，2023年內，龍湖已無到期境外債。目前，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級。其中穆迪提到，龍湖集團經常性租金收入、穩健的財務狀況和充足的流動性為Baa2評級提供有力支撐，并能夠為其提供應對短期波動的緩沖。

穩住了基本盤，龍湖順利度過近幾年的行業寒冬，在行業迎來復蘇微光時亦能把握機會。

2022年1-2月份，龍湖累計實現銷售額282億元，同比增長41%，其中2月單月的全口徑銷售174億元，同比增長86%，環比增長61%。

此外，截至2022年12月底，龍湖的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為5221元/平方米，為當期簽約單價的33.8%。

在土地市場陷入沉寂的2022年，龍湖仍保持自身的擴儲節奏，年內斬獲34宗土地、新增收購土地儲備總建筑面積為448萬平方米，權益面積為291萬平方米，平均權益收購成本為10461元/平方米。

執行董事兼高級副總裁張旭忠指出，未來龍湖堅持按照20個主力城市和14個機會城市進行布局，并聚焦在這些城市的核心區域。

一個龍湖三條曲線

發現危墻、不立于危墻下。過去30年，創始人吳亞軍為龍湖筑起了業務護城河，擺在陳序平面前的，是一個已然清晰的賽道——“一個龍湖、三條曲線”，即開發、運營及服務三大業務板塊，覆蓋地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等多航道業務。

2022年，龍湖由運營及服務業務帶來的收入均已超過百億，其中，運營業務主要由商業投資、長租公寓等業務組成，全年實現租金收入118.8億元，由物業管理、智慧營造等業務組成的服務收入達116.7億元，由運營及服務業務組成的經營性利潤占比更是提升10個百分點，達到27%。

2022年，龍湖如期新增運營12座重資產天街及3座輕資產項目，年底在運營76座商場，分布在全國32座城市。得益于穩定的出租率及租金結構，龍湖租金收入同比增長16%至94.3億元。2022年，商場營業額為423億元；全年平均日客流200萬人次。

陳序平介紹，2023年龍湖預計新開11個商業項目，包括5個輕資產、6個重資產項目，繼續輕重并舉格局。當年新開項目對2023年的租金收入貢獻預計將超過4億元，“今年疫情緩和后，1—2月份客流已經實現了比較可喜的提升。”

事實上，10余年前吳亞軍就提出龍湖以每年銷售回款10%作為上限，投資持有型物業。如今，當大部分房企還在探尋“活下去”的法則，縮減非地產開發業務時，龍湖仍走在既定的道路上，堅定執行其“空間即服務”戰略。

長租公寓方面，截至2022年底，龍湖的長租公寓品牌冠寓累計已開業11.6萬間房源。其中，開業達6個月及以上房源的出租率為91.1%。租金收入同比增長9%至24.4億元，盈利水平進一步提升。

“在前年，龍湖實現了長租公寓航道的盈利，去年持續盈利，今年也會有比較良性的盈利增長。”陳序平指出，目前龍湖對待長租公寓更加審慎，更堅持布局在核心城市核心區域。

在龍湖另一個收入超百億的業務板塊中，龍湖智創生活的物業管理業務，在去年年底在管面積超過3.2億平方米，毛利率超過34%。

至于何時上市，龍湖仍保持一貫順勢而為的戰略定力，“目前整個市場情緒有一些復蘇，我們保持關注，保持主動性，不著急，順勢而為。”趙軼指出。

有“三大板塊、五個航道”為戰略基礎，地產下半場，龍湖或許不會是最冒進、最突出的王者，但一定是最穩健、最安全，最令房企羨慕的對手之一。

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