21世紀經濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道

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自2021年6月首批項目投入試點，公募REITs在經過近兩年的發展后，已進入常態化發行階段。

今年以來，無論是全國兩會代表委員的建言獻策、各地政府的文件支持、投資者對REITs產品的追捧、亦或儲備項目數量的增長，都呈現著REITs這一創新型產品無限的潛力與活力。而在其中，進一步擴大REITs試點范圍、推動首批擴募項目落地，也是當前整個市場的兩大核心關切。

對于公募REITs的發展趨勢和擴容節奏，目前市場又有怎樣的判斷與預期？4月10日，中金基金副總經理兼創新投資部負責人李耀光做客21世紀經濟報道“公募REITs宣傳周”直播間，與21世紀經濟報道記者圍繞這一主題進行了交流。

以下為對話內容：

21世紀：目前中金基金已有3只公募REITs產品在市。能否簡單談一談這些產品的整體情況和市場表現？

李耀光：目前中金基金在管的3只公募REITs產品，分別為中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT和中金安徽交控REIT。

其中，中金普洛斯REIT于2021年6月21日在上交所上市交易，是中國首批基礎設施公募REITs之一，也是上交所首只“倉儲物流類”基礎設施REIT。產品底層資產包括7個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、大灣區三大城市群，建筑面積合計約70.5萬平方米。目前基礎設施項目運營狀況良好。

中金廈門安居REIT于2022年8月31日在上交所上市交易，是國內首批保障性租賃住房基礎設施公募REITs之一。產品底層資產為位于福建省廈門市集美區的園博公寓和珩琦公寓，合計擁有房源套數4665套，建筑面積合計約20萬平方米。目前基礎設施項目運營狀況良好。

中金安徽交控REIT于2022年11月22日在上交所上市交易，是目前國內規模最大的基礎設施公募REITs，也是安徽省首單高速公路基礎設施公募REITs，帶動了安徽省內五條高速公路的投資建設，有效盤活了企業存量資產、助力當地經濟發展。產品底層資產為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段公路收費權及對應公路資產，全長約161公里。隨著經濟復蘇，高速公路收費逐漸恢復正常、車流量持續反彈，基礎設施項目將逐步邁入平穩運營。

21世紀：當前中金基金管理REITs發行規模和市值位列市場第一。中金基金能夠對REITs持續布局，主要秘訣、或競爭優勢在哪里？

李耀光：一是堅持以服務實體經濟和國家戰略為己任，積極參與中國基礎設施REITs試點。目前在管的3只產品中，中金普洛斯REIT是國家發展改革委公布24個盤活存量資產擴大有效投資典型案例之一，致力于在“盤活存量資產，擴大有效投資”方面參與更多試點與創新；中金廈門安居REIT堅守“房住不炒”定位的基調，通過發行REITs產品拓寬保障性租賃住房建設資金來源，吸引社會資本，盤活存量資產，實現投融資良性循環；中金安徽交控REIT服務“交通強國”戰略為安徽省交通基礎設施建設發展注入新動能。

二是秉持中金公司服務國家戰略的初心和使命，借助母公司平臺優勢戰略性布局REITs業務。中金基金作為中金公司整體REITs業務布局中的重要載體，在“中金一家”戰略方針指引下，中金基金密切聯動中金公司各相關業務板塊，推動多只公募REITs試點項目的申報，同時開展對后續儲備項目的研究及盡調工作，積極探索不同基礎設施資產類型，持續助力中國基礎設施REITs市場發展。

三是全力投入REITs市場的創新實踐，聚焦打造專業的基礎設施投研運管團隊。中金基金自成立創新投資部以來，致力于打造業內領先的基礎設施投資與運營團隊，中金基金REITS團隊具備“產業投資與運營+投行+公募基金”的復合專業能力，在管及儲備產品覆蓋主流基礎設施行業，同時借助內部投研團隊專業化力量，通過扎實研究與專業操作，在實踐中不斷提高投資與運管能力，為公募REITs業務穩健可持續發展提供人才保障，努力實現資產持續穩健運營，保護投資者合法權益。

21世紀：當前中金基金的REITs產品（含已上市及在申報）已覆蓋了產業園、倉儲物流、保租房、收費公路四大主流底層資產類型。不同類別底層資產的REITs，其收益特點和管理模式有何異同？

李耀光：從收益特點來看，投資基礎設施公募REITs產品的主要回報主要來自于基金產品分紅，并且根據政策要求，基礎設施公募REITs在符合分配條件的情況下每年應至少分紅一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金額的90%。根據底層資產權屬分類，產業園、倉儲物流、保障性租賃住房項目屬于產權類項目，對應的首年預測（及短期預測）現金流分派率相對較低；收費公路項目屬于特許經營權類項目，對應的首年預測（及短期預測）現金流分派率相對較高。

產業園、倉儲物流及保障性租賃住房項目每年的主要收入來源為租金收入。租金增長的預期及持有產權資產的升值預期使得資產價值總體上具有長期延續及增長的預期。對于投資者來說，持有產權類基礎設施REITs產品的收益主要包括每年的現金分紅及資產增值的收益。

相對產權類項目，特許經營類基礎設施REITs的特許經營期限一般較短，大多數特許經營協議會約定到期后資產無償移交政府，資產價值將隨著收費期限縮短而逐年遞減，并在到期后歸零。對于投資者來說，持有特許經營類基礎設施REITs產品的收益主要來自項目每年的現金分紅。

從管理模式來看，一方面，無論是產權類還是特許經營類基礎設施REITs，均要求基金管理人切實履行主動管理職責，并與外部管理機構緊密協作，充分發揮基金管理人及外部管理機構在各自領域的專業管理能力，優勢互補、盡職履責。另一方面，對于不同類別底層資產的REITs產品，基金管理人需要充分了解識別對應行業的法律法規及管理規定、生產運營組織模式及技術特點、底層資產的風險特征和項目實際問題，針對不同類型項目建立標準化的管理體系和專業化的運營管理方案?？偠灾?，基礎設施REITs產品底層資產的不斷創新探索要求基金管理人逐步深耕各類基礎資產領域，培養專業投資管理能力，不斷加深對市場的理解，勤勉盡責、積極作為，增強價值創造能力、保障投資者合法權益，提升投資者的長期投資獲得感。

21世紀：我們注意到，中金的第一只REIT——中金普洛斯的表現尤其可圈可點，不僅成立以來收益率目前居市場首位，當前也位列首批擴募產品當中。中金如何與普洛斯順利達成合作？這只基金成立的背后還有哪些故事？

李耀光：普洛斯是全球領先的專注于供應鏈、大數據及新能源領域新型基礎設施的產業服務與投資公司，在倉儲物流領域擁有世界級的規模和優勢，且積累了豐富的中國市場投資與運營管理經驗。普洛斯不僅是首批國內基礎設施REITs之一的原始權益人，在海外REITs市場也已擁有較為豐富的經驗。普洛斯是物流基礎設施投資信托基金GLP J-REIT（3281.TSE）的發起人和管理者。GLP J-REIT于2012年12月在東京證券交易所上市，是日本最大的物流基礎設施J-REITs之一。近十多年來，普洛斯始終“重倉”中國。深耕中國，對接全球經驗和資源，支持中國經濟和產業發展也一直是普洛斯中國的重要戰略。

中金和普洛斯合作，共同致力于高標準物流基礎設施的投資和優質運營，推動物流行業高質量發展。市場化經營和分散布局是中金普洛斯REIT的特點和優勢，未來中金基金將與普洛斯一起，持續為基礎設施項目的平穩運營、資產持續升值保駕護航。

21世紀：區別于一般性基金產品，近幾年對REITs的設計與管理，是否也讓中金基金在整體業務能力上取得了新的突破？對未來REITs給公司帶來的新的展業機會和發展空間有哪些暢想？

李耀光：REITs產品因其獨特的風險收益特征為資本市場提供了除股票、債券之外的新的優質大類資產，是一種風險回報比中等的權益類投資品種，在項目運營平穩的情況下可以提供相對穩定的分紅收益。另外，公募REITs與股票、債券等其他金融資產關聯性低，風險分散效果也較好，具有較高的配置價值。對于中金基金來說，公募REITs是在傳統的權益、固收產品外的一條新賽道，為此中金基金組建了專業部門和團隊負責基礎設施公募REITs產品的投資運營。截至2023年3月，中金基金作為基金管理人在管的3只公募REITs產品，共實現發行規模約180億元，在發行規模和市值方面行業領先。公募REITs產品已逐步成為中金基金旗下核心產品類別之一，中金基金也因為在基礎設施公募REITs領域的持續深耕和創新實踐，獲得2022年度上海證券交易所“優秀基礎設施公募REITs參與人”榮譽稱號。

在政策支持力度持續提升的背景下，2023年中國公募REITs在新發和擴募的共振下有望進入高質量發展“快車道”。隨著消費基礎設施建設納入公募REITs試點、收益率要求進一步優化，未來建立多層次REITs市場將成為行業發展完善的目標，無論是市場發行主體、底層資產類型、投資主體都將進一步得到豐富。與此同時，市場對于公募REITs產品的認知也在不斷深化迭代，產品市場表現出現分化，對于基金管理人的主動管理運營能力及成果提出了更高的要求。中金基金與母公司中金公司將以全牌照、一體化的展業優勢助力中國公募REITS市場的發展，為中國公募REITS的完善和優化持續貢獻力量。

21世紀：今年全國兩會期間，全國人大代表、深交所總經理沙雁等人曾建議，可以對基金法進行修改，從而為當前“公募基金-ABS-SPV”的REITs產品結構進一步簡化，上述建議中所設計到的調整會在未來成為普遍趨勢嗎？這些調整可能將為公募基金公司帶來哪些新機遇？

李耀光：基礎設施REITs現階段的產品結構下要求基金管理人和計劃管理人為同一控制下的關聯方，部分壓縮了管理鏈條。不過，除部分券商資管子公司外，基金管理人和計劃管理人多屬于兩個法人，需要各自履行內部決策及相關工作流程。根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》約定，基金管理人可將部分運營管理職責委托由外部管理機構負責，但是基金管理人仍需要依法承擔法律責任、且必須享有決策控制權，以此來有效避免多重委托下產生的代理問題。上述機制安排，一方面壓實了基金管理人對基礎設施REITs的主動管理責任，對外部管理機構的受托履職情況進行有效把控；另一方面也充分發揮了外部管理機構在產業端的專業優勢，保持了基礎設施項目運營管理的延續性與穩定性。在我國現階段客觀國情下，這種治理和運作模式實現了金融端與產業端較為有效的融合與平衡。

21世紀：試點近兩年來，我國公募REITs發行逐漸進入常態化，試點資產類型也呈現多樣化發展趨勢。REITs基金的擴容擴募，可能會為公募基金公司和投資者分別帶來哪些影響？當前中金基金的項目儲備情況如何？后續在公募REITs的布局方面有何規劃？

李耀光：公募REITs的擴容、擴募有助于資本市場持續納入多元化優質存量基礎設施資產，更好發揮公募REITs作為資產上市平臺，服務國家戰略、支持實體經濟的作用，助力開啟我國資本市場發展新階段。2022年9月中金普洛斯REIT等五支基礎設施基金向監管部門申請擴募并購入資產，存量公募REITs擴募有望在2023年落地，從而形成公募REITs市場產品新發和基金擴募雙輪驅動的良性發展格局。擴募并新購入資產有助于分散資產的持有風險，增強REITs的成長性，有助于為投資者創造長期投資價值。

中金基金堅持致力于提升主動管理運營能力，服務實體經濟，助力公募REITs高質量發展。目前管理與推進的項目資產類型包括倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路、產業園區等，所覆蓋的資產分布在京津冀區域、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角、成渝雙城等區域，積極助力國家深化區域經濟協調發展戰略。

未來，中金基金將繼續以公募REITs管理人的身份致力于建立多層次REITs市場，助力推動公募REITs行業的資產發起主體、基礎設施資產類型、投資群體、創新產品形式逐步多元化，促進我國公募REITs市場的穩定、可持續高質量發展。

21世紀：如何理解REITs在當前公募基金市場的地位和價值？展望未來中國公募REITs發展，還有哪些變化值得期待？

李耀光：REITs在投資標的、發行定價以及風險特征等方面與其他公募基金產品有較大差異，是公募基金市場中的一個獨特品類。伴隨宏觀環境的變化，資管行業需求在發生深層次變化，另類投資需求顯著上升。以具有穩定現金流的基礎設施與不動產為底層資產的公募REITs，其有別于股、債的收益風險特征、較好的流動性、標準化的較低的投資門檻等，使其成為有效的分散配置、提升長期收益的工具，具有獨特的投資配置價值。在監管部門與市場的共同努力下，國內公募REITs上市以來取得累累碩果，市場建設穩步推進。在近兩年的試點過程中，中國REITs市場規則已逐漸完善，正形成可持續發展的路徑基礎，有效盤活基礎設施存量資產，拉動重點領域再投資，為廣大投資者提供了新的投資產品，發揮了金融服務實體經濟、優化資源配置的功能。

展望未來，公募REITs市場有望在保質提效基礎上實現常態化發行，基礎設施資產類型、原始權益人主體、投資者群體有望進一步拓展，REITs生態體系逐步建立，多層次REITs市場建設不斷推進。國家發改委和證監會于3月24日發布的236號文（《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》）等通知首次提出將消費基礎設施類資產納入REITs試點范疇，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施公募REITs。消費基礎設施REITs的推出將豐富我國REITs市場資產內涵，同時對于商業不動產行業以及相關企業發展帶來新的機遇。伴隨基礎設施資產類型的豐富、參與主體的多元化，公募REITs將更好地發揮其作為上市平臺的作用，服務國家戰略、支持實體經濟發展。

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