今年7月，浙江德清出讓了一塊特殊的住宅用地——出讓規則中明確指出，地塊應被打造為“第四代住宅”，項目可打造總計1.38萬平方米的空中庭院，而這些空中綠化面積可以不計入容積率。

什么是“第四代住宅”？簡單來說，這種住宅產品具有“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特色。

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近兩年，中國房地產深度調整，新房市場高歌猛進的時代過去了，樓市也迎來了真正的變革期，這樣的住宅產品多了起來，據克而瑞統計，百強房企在全國已經開發近百個“第四代住宅”項目。在寸土寸金的一線城市，這樣的項目還很少見，但在較為富裕的二三線城市甚至縣城，“第四代住宅”已經成為房企重點搶占的賽道。

在消費端，“第四代住宅”受到購房者的歡迎，今年7月第一財經報道了浙江義烏豪宅市場的火熱，當地那個“78套聯排別墅18秒售罄”的樓盤，正是一個“第四代住宅”項目。

真正讓“第四代住宅”越來越流行的重要因素，實際上是地方政府紛紛出臺對這一類型住宅的支持政策。第一財經記者統計，今年以來，深圳、佛山、福州、長沙、紹興、溫州、金華、湖州等地出臺建筑規劃新規，以減少公攤面積、放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，從側面鼓勵項目開發方打造“第四代住宅”；而蘇州吳江以及武漢更是下發相關文件明確支持第四代住宅產品發展。

多城出政策支持“四代宅”發展

今年7月，浙江省湖州市德清縣出讓了首宗“第四代住宅”用地，出讓規則中明確指出，地塊應被打造為“第四代住宅”，1號地塊可建設總計1.38萬平方米的空中庭院，該部分不計入容積率。

最終該地塊由德清青創城市發展有限公司以2.91億元的價格競得，樓面價5265元/平方米，溢價率超過32%。

實際上，德清這塊土地并非個案。今年5月，佛山、福州、長沙等多地已頒布新規，減少住宅公攤面積，放松陽臺尺寸限制，提升房屋實用性。

近兩個月來，浙江省下轄的紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，也相繼有了“計容新規”——部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。

就連一線城市深圳也發布了最新規劃條件，重點提到原有計容的避難層、機房等公共空間，被列為“不計容積率建筑面積”，陽臺進深超過2.4米以內不再計入建筑面積。

業內人士認為，政策調整后，房企在開發過程中通過合理優化設計，住宅得房率有望超過100%，甚至能達到120%，這種改變也為“第四代住宅”的發展創造了極其有利的條件。

今年以來，“第四代住宅”概念越來越火，多個核心二線城市出臺政策對這種類型住宅的發展給予明確支持。

2024年2月，蘇州市吳江區資規局牽頭起草了《關于支持立體生態住宅規劃建設的實施方案(試行)》，其中提出，立體生態住宅是將綠色生態理念注入城市建筑，通過平臺立體綠化，形成“戶戶有花園、家家有庭院”的建筑模式，應用于7層及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套內空中花園、公共綠化平臺。滿足相關要求的套內空中花園、公共綠化平臺可不納入容積率、建筑間距、日照間距等的計算。

“立體生態住宅作為第四代住宅產品，賦予了居住空間多元化場景體驗，滿足了人們對于生態和自然環境的向往與追求，吳江區資規局將攜手區住建局、城市管理局、行政審批局，進一步優化規劃建設措施，加速住房領域供給側改革，推動住宅產品創新升級，促進房地產業穩健發展。”蘇州市吳江區資規局官網中稱。

2024年3月，武漢下發《關于推進新型住宅設計創新試點工作的通知》，同時出臺了《武漢市住宅陽臺及空中花園規劃管理細則》，對陽臺設計和空中花園設計提出了相關具體設計管理要求，推進了武漢第四代住宅的落地與發展。

為鼓勵開發商參與試點，武漢新規中提出，空中花園不計入容積率，綠化面積的20%可計入項目綠地率和綠地面積。

在此之前，武漢的住宅產品都以較小陽臺為主，因為按照武漢過去的建筑政策規定，住宅建筑通常做兩梯四戶，扣除墻體寬度，分配給中間戶的面寬僅7-8米，陽臺實際進深通常也在1.6米上下，這樣的陽臺僅能滿足洗衣、晾曬等基礎性功能，改善性功能需求滿足受限。

克而瑞產品力研究中心副總經理朱一鳴對第一財經表示，第四代住宅又可稱為“庭院房”或“城市森林花園建筑”。近年來，為確保第四代住宅的穩健發展，多地政府制定并實施了若干關鍵政策，如提高住宅外挑陽臺占套內總面積的比例、放寬第四代住宅的設計限制等。此外，地方政府還采取了稅收優惠、降低土地出讓金等激勵措施，積極鼓勵房企參與第四代住宅的建設。

一線房企積極搶占市場份額

我國商品房市場已有三十多年的發展歷史，業內一般認為，每隔十年就誕生一代新理念的住宅產品。

改革開放以來，“第一代住宅”便是指單位分配的住房，它除了居住功能以外，幾乎沒有其他功能；而“第二代住宅”則是指有物業管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以來的主流，在第二代住宅配套設施、物業管理基礎上，植入對人的健康、醫療、人文呵護等因素，側重對居者身心健康和生活狀態的關懷，比如不少開發商宣傳小區有“全齡關懷體系”“兒童友好型社區”等要素。

第四代住宅，則旨在打造人與自然和諧互動的生活空間。

在政策層面，自2019年起，國家住房和城鄉建設部對第四代住宅的建設予以了充分認可，并于2021年正式發布《城市森林花園住宅設計標準》，這標志著第四代住宅的概念正式轉變為現實。

全國最早的“第四代住宅”項目出現在成都，2017年，“成都七一城市森林花園”推出，不過當時這一住宅理念并未被廣泛應用。

2021年下半年，福州為提振樓市，在產品政策上有所放寬，隨后誕生了數十個項目第四代住宅項目。廈門、重慶、西安等二線城市也相繼跟進，積極探索并實踐第四代住宅的建設。

近兩年，多家房企選擇進軍這一領域，力圖通過打造高品質、可持續發展的住宅產品來爭奪市場份額。

朱一鳴告訴記者，截至2024年5月，百強房企已在25個城市開發了近百個第四代住宅項目，但一線城市仍少有落地。

“第四代住宅”落地較多的城市，多為核心二線城市，比如西安、重慶、福州、武漢等。很多房企都在搶占“第四代住宅”賽道，目前龍湖、華潤、保利發展和中鐵建落地項目數量最多。

龍湖在重慶、西安已經落地9個項目，華潤置地在西安、北京、義烏、重慶落地8個項目，保利發展在貴陽、福州、長沙、西安、江門落地7個項目，中國鐵建在貴陽、西安已有7個項目，綠城在西安、濰坊則有6個項目。

此外，中海地產、招商蛇口、金地集團、建發房產、萬科地產等已都有第四代住宅項目落地，數量在5個以內。

產品力仍有待打磨和創新

隨著地產行業加速進入改善時代，居住領域的消費者對“第四代住宅”的接受度也在逐步提升。銷售端的良好表現，也是市場上出現越來越多第四代住宅的原因之一。

今年6月24日，在浙江富裕“縣城”義烏，當地的小型開發商打造的樓盤“萬境觀云”開盤創下“78套聯排別墅18秒售罄”的紀錄，讓外界驚嘆義烏購房者的豪宅消化能力。記者了解到，“萬境觀云”正是一個典型的第四代住宅項目，高層全都帶“空中花園”，別墅也自帶大面積花園，像這樣的“第四代住宅”在浙江的富裕縣城市場中接受度頗高。

去年年底，龍湖在重慶推出了一個第四代住宅產品，贈送45平方米的空中庭院，這個項目首開80天即售罄，打破了近兩年重慶豪宅市場金額、單價、去化率等多項紀錄。

克而瑞產品力研究中心表示，從去年開始，“第四代住宅”項目在古都西安也開始呈現井噴態勢。高挑空、露臺全贈送、超高得房率等特點，頗受西安購房者歡迎，當地新盤如保利天瓚，其得房率高達107%；明德潤府，得房率達到105%；龍湖御湖境和龍翔奧城瓏璟府的得房率也都突破了100%。

朱一鳴表示，第四代住宅是房地產行業里的一個“新物種”，也是推動住宅建筑“新質生產力”的方向之一，未來具有廣闊前景，但其發展也面臨諸多挑戰。

比如，目前市面上許多“第四代住宅”以贈送大面積露臺、高得房率來吸引眼球，但并未真正達到庭院房和垂直花園的標準，尤其部分項目以毛坯形式交付，并未充分考慮到實現空中園林所需的關鍵技術，如防水和排水系統的設計和施工，這些方面的缺失，限制了其作為真正庭院住宅的潛力。

此外，空中花園上下層之間的隱私問題、北方氣候導致露臺實際使用率低等難點，也有待房企攻克。

一位房企資深人士對記者表示，現在市面上部分第四代住宅只是做了“大陽臺＋綠植”，這不能算作真正的第四代住宅，其缺乏真正的綠色建筑科技應用，通過技術手段實現住宅建筑的環保、節能才是一個隱性的關鍵要素。

而對于房企來說，如何平衡技術創新與成本控制，如何在保障居住品質的同時實現綠色生態，這些都需要持續探索和創新。

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