今天中心區(qū)的地市動(dòng)作不少。

一邊是剛剛花地灣紫蘭苑地塊以底價(jià)19.922億元、約合22663元/㎡(未扣除配建)火速成交，由中海收入囊中。

另一方面，江對(duì)岸的海珠也在同一天甩出了東方紅印刷廠地塊的控規(guī)調(diào)整公示，按照以往慣例，地塊很可能會(huì)在近期掛牌。

(資料圖片)

紫蘭苑地塊

地段靚，缺點(diǎn)也明顯

實(shí)際上，近期花地灣板塊總共掛出了2宗宅地，除了今天成交的紫蘭苑地塊，還有計(jì)劃26日出讓的蕙蘭苑地塊，都位于浣花路以南、花地大道中以西。

△蕙蘭苑地塊(LW15)、紫蘭苑地塊(LW16)

看地塊名稱含“花”量那么高，毫無疑問就是萬科廣信資產(chǎn)包的一部分，至于這次為什么單獨(dú)拿出來出讓，說法較多，這里不展開說。

從區(qū)位來看，紫蘭苑地塊北側(cè)隔浣花路就是省實(shí)花地灣校區(qū)，東側(cè)隔花地大道中就是荔灣人民醫(yī)院新院區(qū)，配套基本都在附近，到坑口站也不到300米，地段很黃金。

但同時(shí)，近地塊可以是優(yōu)點(diǎn)，也可以是缺點(diǎn)。

把鏡頭拉近看，地鐵1號(hào)線地下-地面過渡的軌道從地塊穿過并將其一分為二，地鐵列車高頻次經(jīng)過會(huì)產(chǎn)生震動(dòng)及噪聲，加上兩條馬路環(huán)繞……這缺點(diǎn)明顯。

而且兩部分地塊合計(jì)占地14031㎡，計(jì)容建面87906.6㎡，容積率超6.5，超高層跑不掉，舒適度會(huì)有所影響。

或許，這就是為何地塊22663元/㎡起拍，也沒有多家房企爭(zhēng)搶的原因吧。

畢竟相比不遠(yuǎn)處賣6萬+/㎡的萬匯天地臻園，2.3萬/㎡的地價(jià)成本并不高。

東方紅印刷廠地塊

“隱藏”的雙地鐵靚地

位于海珠工業(yè)大道中、鄰近廣紙片區(qū)的東方紅印刷廠地塊，有可能成為海珠新的流量擔(dān)當(dāng)。

今天掛網(wǎng)的控規(guī)調(diào)整顯示，地塊用地性質(zhì)由原來的商業(yè)金融業(yè)用地+公園綠地，調(diào)整為二類居住用地+中小學(xué)用地，規(guī)劃設(shè)置一所24班小學(xué)，配套肉菜市場(chǎng)、圖書館、托兒所、居民健身場(chǎng)所等公服設(shè)施。

調(diào)整后，居住用地面積26520㎡，容積率4.5，計(jì)容建面119340㎡，建筑限高120米。按層高3米計(jì)算，住宅樓最高可建40層。

不過又規(guī)定，在計(jì)容建面不變的前提下，建筑限高可做15%浮動(dòng)（即最高138米、約46層），保證臨工業(yè)大道一線建筑前低后高。

為什么這樣規(guī)定？可能，還要從它的區(qū)位說起。

一是廣佛線、11號(hào)線（在建）燕崗站就在它隔壁，妥妥的雙地鐵上蓋。

二是它西南面約1.2公里為珠江后航道，有點(diǎn)距離，不過中間基本是低矮老舊房屋，小飛機(jī)約90米空中實(shí)拍可見珠江江面、廣州圓等地標(biāo)，更高處的江景應(yīng)該更清晰。

△地塊約90米上空西南向視野

至于地塊什么時(shí)候掛網(wǎng)？按照以往的慣例，地塊調(diào)整控規(guī)就是掛網(wǎng)出讓的前奏，可能不久后就能在網(wǎng)上看到了。

實(shí)際上，東方紅印刷廠地塊長期都比較低調(diào)，關(guān)于它的動(dòng)態(tài)消息一直不多，也從未在供地藍(lán)皮書中出現(xiàn)過，上一次露臉是在5月掛出的廣州第二批擬供應(yīng)宅地名單中。

△第二批擬供地清單局部截圖

其實(shí)從地塊名稱也可以看出它的前身，即成立于上世紀(jì)60年代的東方紅印刷廠，曾是中南五省最“威水”的印刷公司。

隨著廣州“退二進(jìn)三”政策，舊廠2009年搬離工業(yè)大道，而后變身和紅專廠同款的“東方紅創(chuàng)意園”，憑借網(wǎng)紅餐飲、花店、藝術(shù)館等吸粉不少。

△東方紅創(chuàng)意園舊照 來源網(wǎng)絡(luò)

2016年后，因地塊物業(yè)管理權(quán)糾紛等問題，創(chuàng)意園逐步清場(chǎng)交還地塊，至2020年才完成土地收儲(chǔ)，如今大門口還可見醒目的“東方紅”幾個(gè)大字。

從最近的航拍照片來了看，地塊表面基本被綠色植物覆蓋，當(dāng)中不少還是目測(cè)多年樹齡的大樹。

△地塊內(nèi)部

預(yù)測(cè)這次地塊出讓會(huì)受到市場(chǎng)較大的關(guān)注，除了區(qū)位因素之外，主要還是周邊新房市場(chǎng)。

比如直線距離約1.2公里的越秀珠實(shí)城發(fā)江灣和樾，目前吹風(fēng)價(jià)約8萬-10萬/㎡。

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