一、

關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問題

(一)建工程是否被司法查封。如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進行轉(zhuǎn)讓。

(二)在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因為有時地方政府對企業(yè)會采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。

(三)在建工程的抵押情況。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。除非受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

(四)在建工程的施工情況。建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進場施工到最后竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，在建工程是建設(shè)工程施工合同的標的，業(yè)主與施工方都對該在建工程擁有一定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無法律明文規(guī)定，編者認為在建工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當經(jīng)過施工方的同意方可進行。

(五)在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。因為項目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。

(六)關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購人同意的問題。

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十一條規(guī)定：“已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項目依法轉(zhuǎn)讓的，項目受讓人應(yīng)當按照本辦法第二十九條的規(guī)定申請預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預(yù)購人，預(yù)購人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除預(yù)售合同。預(yù)購人未解除預(yù)售合同的，預(yù)售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，由項目受讓人承擔。”可見，在建工程的轉(zhuǎn)讓并不需要預(yù)購人同意，只是原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)有通知義務(wù)。對于受讓人來說，必須認識到自己受讓在建工程后，如原預(yù)購人不愿解除原預(yù)售合同的話，自己則有繼續(xù)履行的義務(wù);因此，應(yīng)充分了解原預(yù)售合同的內(nèi)容、預(yù)付款的收付情況等，并在建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同中設(shè)定發(fā)生原預(yù)購人不同意解除原預(yù)售合同的處理措施，

二、

在建工程項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)

(一)項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù);

(二)項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù);

(三)在建工程項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理;

(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理;

(五)其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

在建工程轉(zhuǎn)讓同土地、房屋轉(zhuǎn)讓一樣，以登記為生效要件，未經(jīng)備案或未按規(guī)定辦理過戶手續(xù)的在建工程轉(zhuǎn)讓行為是無效的。

三、

工程項目轉(zhuǎn)讓與在建工程轉(zhuǎn)讓區(qū)別

(一)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容不同。

(二)轉(zhuǎn)讓的范圍不同。

(三)轉(zhuǎn)讓前的工程開發(fā)程度不同。

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