一、

關于在建工程轉讓的限制問題

(一)建工程是否被司法查封。如果在建工程已經遭到司法查封，則是禁止轉讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進行轉讓。

(二)在建工程是否已經支付了全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。根據法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉讓的。需注意的是，取得了土地使用權證書，乃至取得的商品房預售許可證，在事實上也不一定就支付了全部土地使用權出讓金，因為有時地方政府對企業(yè)會采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據或由房管部門出具已經支付全部土地使用權出讓金的證明。

(三)在建工程的抵押情況。抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。除非受讓人代為清償債務消滅抵押權，已經設定抵押的在建工程，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。

(四)在建工程的施工情況。建設工程施工合同是就建設工程的進場施工到最后竣工業(yè)主與施工方關于權利義務的規(guī)定，在建工程是建設工程施工合同的標的，業(yè)主與施工方都對該在建工程擁有一定的權利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無法律明文規(guī)定，編者認為在建工程的轉讓應當經過施工方的同意方可進行。

(五)在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應具備，例如施工許可證等。因為項目轉讓后這些手續(xù)均要進行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉讓的前提條件。

(六)關于已經取得預售許可證并部分預售的在建工程轉讓是否需要預購人同意的問題。

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第五十一條規(guī)定：“已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當按照本辦法第二十九條的規(guī)定申請預售許可。原房地產開發(fā)企業(yè)應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內有權解除預售合同。預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地產開發(fā)企業(yè)的權利和義務，由項目受讓人承擔。”可見，在建工程的轉讓并不需要預購人同意，只是原房地產開發(fā)企業(yè)在項目轉讓合同簽訂后10日內有通知義務。對于受讓人來說，必須認識到自己受讓在建工程后，如原預購人不愿解除原預售合同的話，自己則有繼續(xù)履行的義務;因此，應充分了解原預售合同的內容、預付款的收付情況等，并在建設工程轉讓合同中設定發(fā)生原預購人不同意解除原預售合同的處理措施，

二、

在建工程項目轉讓需要辦理的法律手續(xù)

(一)項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續(xù);

(二)項目土地使用權的變更登記手續(xù);

(三)在建工程項目轉讓的備案手續(xù)，具體向房地產開發(fā)主管部門辦理;

(四)建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理;

(五)其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

在建工程轉讓同土地、房屋轉讓一樣，以登記為生效要件，未經備案或未按規(guī)定辦理過戶手續(xù)的在建工程轉讓行為是無效的。

三、

工程項目轉讓與在建工程轉讓區(qū)別

(一)轉讓的內容不同。

(二)轉讓的范圍不同。

(三)轉讓前的工程開發(fā)程度不同。

關鍵詞： 在建工程轉讓的限制問題 工程項目轉讓