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在當前房地產市場中，“支持剛性和改善性住房需求”是政策層面多次強調的，“對購買第一套住房的，要大力支持；對購買第二套住房的，要合理支持；對購買三套以上住房，原則上不支持”。無論是眼下促進房地產市場的企穩回升，還是從較長時間階段看，改善性住房需求的潛力都需進一步挖掘和釋放，這是因為改善性需求的空間大，在市場中占比將日益提升，更好釋放改善性需求將成為促進房地產市場平穩健康發展十分重要的舉措。

通常認為，改善性需求至少是第二次置業，最普遍的是將現有住房以小換大。“七普”數據顯示，2020年全國城鎮居民人均住房建筑面積達到38.62平方米。從國際經驗看，人均住房面積的增長與經濟發展水平和收入增長正相關。隨著我國經濟社會發展，人們對“住上更大面積房子”的改善性需求還將有所增加。當前我國城鎮化率已達63.9%，仍有較大上升空間，但隨著城鎮化率增速較之過去趨緩，城鎮新增常住人口數量的增長速度也將有所下降。相對應改善性需求比剛性需求有更大提升空間。可以預計，在很多城市，改善性需求在新增城鎮住房總需求中的占比將逐步超過半數，以小換大，以舊換新將成為相對主力的需求。有研究顯示，當前北京住宅市場中的改善性需求占比已經超過50%，成為住宅市場增長的主要動能。

更好滿足改善性需求有助于擴內需。2022年底的中央經濟工作會議在對著力擴大國內需求作出部署時明確指出，支持住房改善等消費。房地產是支柱產業，對經濟的帶動作用強。從發達國家的經驗看，即使進入城市化高度發展階段，與住房相關的消費仍是最重要的內需之一。住房改善不僅是單純的購買住房的支出，配套設施建設、服務完善提升均有很強的擴內需帶動作用。從更廣視野看，更好滿足改善性住房需求有助于留住人才，進而促進城市產業發展和帶動就業。

改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質的提升。我國住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期。人民群眾對住房的要求也從“有沒有”轉向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優質的物業服務，合適的通勤距離，良好的社區治理等。從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，改善性需求空間很大。

滿足改善性需求不僅需要新建住房，還涵蓋存量住房的更新改造，以及滿足更多適老化住房需求。毋庸諱言，過去二十余年商品房市場快速發展階段，城鎮大量住宅小區拔地而起，以量的優勢基本解決了住房短缺問題，但高品質住宅并不多。隨著改善性需求逐漸成為主力，以及人們對居住品質的要求提升，市場對高品質住宅的需求勢必越來越多。房企之間的競爭或許會從過去主要靠加快建設周轉速度提升盈利空間，轉向以品質取勝。存量住宅往往有地段優勢，配套成熟，隨著城市從過去大拆大建過渡到城市更新的新階段，存量住宅的優化和升級也可以成為改善性需求不錯的二次置業選擇。老齡化社會加速到來，與老年人居住需求相匹配的新建住宅和二手住宅，以及經過加裝電梯等適老化改造的小區，都將迎來更多改善性需求的關注。

如何更好滿足改善性住房需求？從中長期來看，是建設和改造更多高品質的好房子。眼下，應該切實落實好合理支持改善性住房需求的相關政策。一段時間以來，很多城市均對過去限購、限貸等限制性措施進行了調整優化；有關部門也出臺了換房享受個人所得稅退稅優惠等舉措。同時，應適時降低改善性需求的置換成本。當前改善性需求的首付和貸款負擔均顯著高于首次置業，但從總體而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗風險能力均較高，因此，可以進一步因城施策對改善性需求的首付比例和貸款利率進行調整優化。一些城市改善性需求的門檻相對較高，在堅持“房住不炒”的基礎上，有進一步下調的空間。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）

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