萬科是著名的地產(chǎn)龍頭股。今天我花了幾個(gè)小時(shí)，初步查看了一下這家公司，可以考慮作為自己投資標(biāo)的。僅供參考，投資有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)堅(jiān)持獨(dú)立思考，萬萬不可依賴傳說的判斷或行為作出買賣股票決策。

(資料圖片)

一、關(guān)注原因

最近五年2017-2021年凈資產(chǎn)收益率非常高，基本維持20%以上，屬于巴菲特說的，有很高經(jīng)濟(jì)商譽(yù)的公司。除了2021年降到9.78%，這也可能因?yàn)橐咔橛绊憽Ｋ院芏嗤顿Y者不看好萬科，導(dǎo)致股價(jià)也比較低迷。凈利潤(rùn)低迷，市盈率低迷，公司管理優(yōu)秀，才有可能帶來戴維斯雙擊，股價(jià)市盈率齊漲。

二、公司管理層優(yōu)秀

企業(yè) 文化先進(jìn)可能是經(jīng)濟(jì)商譽(yù)高的重要原因。管理層獲得多項(xiàng)管理大獎(jiǎng)，贏得國(guó)際投資者的認(rèn)同。

三、公司股權(quán)架構(gòu)

萬科是深圳地鐵集團(tuán)控股，國(guó)資控股，開展業(yè)務(wù)，融資方面會(huì)有幫助。管理層也有一定股份。董事長(zhǎng)郁亮是萬科老員工，持有740萬股份，約1.1億市值，基本財(cái)務(wù)自由。說實(shí)話，這個(gè)財(cái)富對(duì)他少了點(diǎn)，希望加大股份激勵(lì)措施。

四、公司對(duì)股東態(tài)度

公司歷來對(duì)股東有敬意，長(zhǎng)期分紅送股，大力回報(bào)股東，值得信賴，這也是為何投資萬科的重要原因。在2021年年報(bào)中，董事長(zhǎng)對(duì)股東表達(dá)敬意，2012年至2021年持續(xù)分紅。見下圖。

五、估值過程

大家知道，房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，所以使用席勒估值法。用十年凈利潤(rùn)平均值估計(jì)下一年凈利潤(rùn)。

2013年至2021年的九年凈利潤(rùn)（億）分別是151、157、181、210、281、338、389、415、225。2022年前三季度凈利潤(rùn)為170億，毛估每季利潤(rùn)一樣，全年利潤(rùn)為170÷4/3=227億。十年凈利潤(rùn)相加÷10=257億

即估算2023年凈利潤(rùn)為257億。

取無風(fēng)險(xiǎn)收益率為4%，市盈率為25倍。

則2023年萬科合理估值為257億*25=6400億

買點(diǎn) 6400億*70%=4500億

賣點(diǎn) 6400億*150%=9600億

目前萬科市值1833億，處于低估轉(zhuǎn)態(tài)。

#萬科A##估值#

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