從望京養云到珺和府，建發的項目火得一塌糊涂，很多同行都在問“建發到底做對了什么”。那么，位于大興槐新板塊的建發·璟院能否延續這種銷售奇跡？

新盤入市，競爭異常慘烈。與建發·璟院直線距離約3公里，是競品中海和瑞叁號院和永定金茂府，三個項目均位于南四環沿線。

所謂區域火熱才是銷售王道，中海和瑞叁號院和永定金茂府此前經過一波“互吹”，企圖打破購房人對大紅門區域的刻板印象。隨著建發·璟院入局，一場三國殺正在上演。

(資料圖片僅供參考)

周邊配套相對成熟 醫療教育或是短板

◆ 商超：臨近萬達廣場(槐房店)，270多米步行約4分鐘；距離薈聚西紅門購物中心和大興大悅春風里分別是8公里和12公里，駕車均超過20分鐘；

◆ 交通：距離地鐵4號線與19號線交匯站點新宮站500多米，步行8分鐘左右；臨近槐房西路，往北可進入南四環中路，通達性較好；

◆ 醫院：附近缺少優質醫療資源，5-6公里范圍內有北京博愛醫院、北京嘉禾婦兒醫院、北京衛人中醫醫院、北京市木材廠職工醫院，駕車約10-15分鐘；

◆ 教育：項目周邊有一諾童話國際幼兒園、北京市豐臺一幼，距離分別為900米、1.6公里；距離槐房小學約500米；較遠一點有南苑中學、北京市第十八中學(分校)、和義學校等；

◆ 公園：毗鄰南苑森林濕地公園，僅800多米，步行10分鐘左右；再遠一點是槐房釣魚公園，約1.5公里，步行20分鐘左右；

建發·璟院臨近南四環

沿著南四環中路向東，隨后轉入槐房西路，途徑槐房北路便可看見建發·璟院的地塊。

圍墻里即是建發·璟院的地塊

地塊呈長方形狀，看起來規整、方正，西側的NY-011A同樣為宅地，NY-010為綜合性商業金融服務業用地。

因為臨近南四環，建發·璟院周邊配套相對成熟，往南約300米左右即是萬達廣場(槐房店)，可滿足日常生活所需。

建發·璟院附近的萬達廣場(槐房店)

同時，地塊西側配套的商業用地NY-010約2.54萬方，未來或打造成社區商業，進一步提升周邊的商業氛圍。

NY-011B為建發·璟院，NY-010為綜合性商業金融服務業用地

項目屬臨鐵盤，距離地鐵新宮站僅500多米，因4號線與19號線交匯，可快速到達西單、王府井、北土城、牡丹園等地。此外，建發·璟院周邊環境相對宜居，與南苑森林濕地公園相隔僅800多米。

地鐵新宮站，4號線與19號線交匯

相比之下，醫療、教育配套或是建發·璟院的短板。目前，在5-6公里范圍內有北京博愛醫院、北京嘉禾婦兒醫院、北京衛人中醫醫院、北京市木材廠職工醫院等。

教育配套與豐臺的大環境也有關，弱一些。以高中為例，據說豐臺的高中有兩種稱呼，一種是“十二中”，另一種是“其他”。

PK戰一觸即發

根據地塊規劃條件，建發·璟院的地上建筑規模7.19萬方，容積率2.2，限高45米，規劃為16棟洋房及小高層，共532戶，屬中型社區，銷售指導價8.3萬/平。

建發·璟院容積率2.2，限高45米

三家開發商的PK戰，從土拍時就已經打響。彼時，中海和金茂都有報名參與建發·璟院的地塊競拍，戰爭的硝煙從土拍一直彌漫到產品入市。

為了撐得起9.5萬/平的單價，中海和金茂不惜將最頂端的產品系搬到了大紅門。不過，在購房人眼里，豐臺目前能打的只有麗澤金融商務區，而且是近幾年才有雛形，其他區域升值潛力都一般。

中海和金茂將最頂端的產品系搬到了大紅門

具體到項目配套，建發·璟院的周邊資源不比永定金茂府、中海和瑞叁號院差，且槐新板塊的整體城市界面好、居住氛圍濃厚。

差異化同樣來自于三個項目的面積段設置。其中，永定金茂府最大膽，主打改善，為130平三居、155平四居、175平四居、176平四居。不過，大戶型可能會與內城的北京悅府有重疊，賣成現房也不是不可能。

永定金茂府售樓處一隅

中海和瑞叁號院相對穩妥，面積段向下探，兼顧剛改與改善，分別為108平三居、110平三居、137平四居、139平四居、144平四居、159平四居、163平四居。為拔高項目調性，中海和瑞叁號院的售樓處叫文博館。

中海和瑞叁號院文博館，不走近都不知道這里是售樓處

與中海和瑞叁號院的定位類似，建發·璟院的戶型包括106平三居、128平四居、130平四居、153平四居。

雖然各家都在變著法子走差異化路線，但仍免不了貼身肉搏，尤其是面積段接近的戶型更成為赤裸裸的PK對象。

在產品打造方面，各家也拿出了看家本領。以建發·璟院153平四居、永定金茂府155平四居、中海和瑞叁號院159平四居為例。

三家開發商都做了四居，且實現了全明戶型，南向均設置兩個臥室，不過南向面寬有區別。建發·璟院尺度最大，達到14米；中海和瑞叁號院次之，為12.9米；最后是永定金茂府，12.1米。

建發·璟院、中海和瑞叁號院、永定金茂府戶型對比

值得注意的是，永定金茂府155平、中海和瑞叁號院159平都有南向陽臺。其中，永定金茂府的陽臺是打通的；中海和瑞叁號院的陽臺是隔開的。因為贈送陽臺，得房率也會相對高一些。

小財認為，以上三個戶型的差距并不大，就看購房人的資金實力和偏好。

推盤節奏方面，中海和瑞叁號院選擇先下手為強，最先取證，收割一波小戶型客戶。畢竟豐臺區的改善客群可選擇的新盤很多，而客群基數卻有限。

槐新板塊的泰禾金府大院

價格方面，建發·璟院(南四環外)就與另外兩個項目(南四環里)的單價差了1.2萬/平。此外，在槐新板塊，泰禾金府大院的掛牌單價8.5萬/平、中糧天恒天悅壹號則是8.3萬/平。因此，建發·璟院的價格優勢是真的殺手锏。

槐新板塊的中糧天恒天悅壹號

價格當前，戶型創新難于上青天，開發商就在內裝方面做文章。

的確，內裝是個框，什么都能裝。例如，中海和瑞叁號院隸屬藏鋒系，采用進口石材、嘉格納廚電等增加產品配置；永定金茂府主打綠金科技系統。

不得不說，開發商內卷，購房者有福了。（記者 張增艷）

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