從望京養(yǎng)云到珺和府，建發(fā)的項(xiàng)目火得一塌糊涂，很多同行都在問“建發(fā)到底做對了什么”。那么，位于大興槐新板塊的建發(fā)·璟院能否延續(xù)這種銷售奇跡？

新盤入市，競爭異常慘烈。與建發(fā)·璟院直線距離約3公里，是競品中海和瑞叁號院和永定金茂府，三個(gè)項(xiàng)目均位于南四環(huán)沿線。

所謂區(qū)域火熱才是銷售王道，中海和瑞叁號院和永定金茂府此前經(jīng)過一波“互吹”，企圖打破購房人對大紅門區(qū)域的刻板印象。隨著建發(fā)·璟院入局，一場三國殺正在上演。

(資料圖片僅供參考)

周邊配套相對成熟 醫(yī)療教育或是短板

◆ 商超：臨近萬達(dá)廣場(槐房店)，270多米步行約4分鐘；距離薈聚西紅門購物中心和大興大悅春風(fēng)里分別是8公里和12公里，駕車均超過20分鐘；

◆ 交通：距離地鐵4號線與19號線交匯站點(diǎn)新宮站500多米，步行8分鐘左右；臨近槐房西路，往北可進(jìn)入南四環(huán)中路，通達(dá)性較好；

◆ 醫(yī)院：附近缺少優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，5-6公里范圍內(nèi)有北京博愛醫(yī)院、北京嘉禾婦兒醫(yī)院、北京衛(wèi)人中醫(yī)醫(yī)院、北京市木材廠職工醫(yī)院，駕車約10-15分鐘；

◆ 教育：項(xiàng)目周邊有一諾童話國際幼兒園、北京市豐臺(tái)一幼，距離分別為900米、1.6公里；距離槐房小學(xué)約500米；較遠(yuǎn)一點(diǎn)有南苑中學(xué)、北京市第十八中學(xué)(分校)、和義學(xué)校等；

◆ 公園：毗鄰南苑森林濕地公園，僅800多米，步行10分鐘左右；再遠(yuǎn)一點(diǎn)是槐房釣魚公園，約1.5公里，步行20分鐘左右；

建發(fā)·璟院臨近南四環(huán)

沿著南四環(huán)中路向東，隨后轉(zhuǎn)入槐房西路，途徑槐房北路便可看見建發(fā)·璟院的地塊。

圍墻里即是建發(fā)·璟院的地塊

地塊呈長方形狀，看起來規(guī)整、方正，西側(cè)的NY-011A同樣為宅地，NY-010為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。

因?yàn)榕R近南四環(huán)，建發(fā)·璟院周邊配套相對成熟，往南約300米左右即是萬達(dá)廣場(槐房店)，可滿足日常生活所需。

建發(fā)·璟院附近的萬達(dá)廣場(槐房店)

同時(shí)，地塊西側(cè)配套的商業(yè)用地NY-010約2.54萬方，未來或打造成社區(qū)商業(yè)，進(jìn)一步提升周邊的商業(yè)氛圍。

NY-011B為建發(fā)·璟院，NY-010為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地

項(xiàng)目屬臨鐵盤，距離地鐵新宮站僅500多米，因4號線與19號線交匯，可快速到達(dá)西單、王府井、北土城、牡丹園等地。此外，建發(fā)·璟院周邊環(huán)境相對宜居，與南苑森林濕地公園相隔僅800多米。

地鐵新宮站，4號線與19號線交匯

相比之下，醫(yī)療、教育配套或是建發(fā)·璟院的短板。目前，在5-6公里范圍內(nèi)有北京博愛醫(yī)院、北京嘉禾婦兒醫(yī)院、北京衛(wèi)人中醫(yī)醫(yī)院、北京市木材廠職工醫(yī)院等。

教育配套與豐臺(tái)的大環(huán)境也有關(guān)，弱一些。以高中為例，據(jù)說豐臺(tái)的高中有兩種稱呼，一種是“十二中”，另一種是“其他”。

PK戰(zhàn)一觸即發(fā)

根據(jù)地塊規(guī)劃條件，建發(fā)·璟院的地上建筑規(guī)模7.19萬方，容積率2.2，限高45米，規(guī)劃為16棟洋房及小高層，共532戶，屬中型社區(qū)，銷售指導(dǎo)價(jià)8.3萬/平。

建發(fā)·璟院容積率2.2，限高45米

三家開發(fā)商的PK戰(zhàn)，從土拍時(shí)就已經(jīng)打響。彼時(shí)，中海和金茂都有報(bào)名參與建發(fā)·璟院的地塊競拍，戰(zhàn)爭的硝煙從土拍一直彌漫到產(chǎn)品入市。

為了撐得起9.5萬/平的單價(jià)，中海和金茂不惜將最頂端的產(chǎn)品系搬到了大紅門。不過，在購房人眼里，豐臺(tái)目前能打的只有麗澤金融商務(wù)區(qū)，而且是近幾年才有雛形，其他區(qū)域升值潛力都一般。

中海和金茂將最頂端的產(chǎn)品系搬到了大紅門

具體到項(xiàng)目配套，建發(fā)·璟院的周邊資源不比永定金茂府、中海和瑞叁號院差，且槐新板塊的整體城市界面好、居住氛圍濃厚。

差異化同樣來自于三個(gè)項(xiàng)目的面積段設(shè)置。其中，永定金茂府最大膽，主打改善，為130平三居、155平四居、175平四居、176平四居。不過，大戶型可能會(huì)與內(nèi)城的北京悅府有重疊，賣成現(xiàn)房也不是不可能。

永定金茂府售樓處一隅

中海和瑞叁號院相對穩(wěn)妥，面積段向下探，兼顧剛改與改善，分別為108平三居、110平三居、137平四居、139平四居、144平四居、159平四居、163平四居。為拔高項(xiàng)目調(diào)性，中海和瑞叁號院的售樓處叫文博館。

中海和瑞叁號院文博館，不走近都不知道這里是售樓處

與中海和瑞叁號院的定位類似，建發(fā)·璟院的戶型包括106平三居、128平四居、130平四居、153平四居。

雖然各家都在變著法子走差異化路線，但仍免不了貼身肉搏，尤其是面積段接近的戶型更成為赤裸裸的PK對象。

在產(chǎn)品打造方面，各家也拿出了看家本領(lǐng)。以建發(fā)·璟院153平四居、永定金茂府155平四居、中海和瑞叁號院159平四居為例。

三家開發(fā)商都做了四居，且實(shí)現(xiàn)了全明戶型，南向均設(shè)置兩個(gè)臥室，不過南向面寬有區(qū)別。建發(fā)·璟院尺度最大，達(dá)到14米；中海和瑞叁號院次之，為12.9米；最后是永定金茂府，12.1米。

建發(fā)·璟院、中海和瑞叁號院、永定金茂府戶型對比

值得注意的是，永定金茂府155平、中海和瑞叁號院159平都有南向陽臺(tái)。其中，永定金茂府的陽臺(tái)是打通的；中海和瑞叁號院的陽臺(tái)是隔開的。因?yàn)橘?zèng)送陽臺(tái)，得房率也會(huì)相對高一些。

小財(cái)認(rèn)為，以上三個(gè)戶型的差距并不大，就看購房人的資金實(shí)力和偏好。

推盤節(jié)奏方面，中海和瑞叁號院選擇先下手為強(qiáng)，最先取證，收割一波小戶型客戶。畢竟豐臺(tái)區(qū)的改善客群可選擇的新盤很多，而客群基數(shù)卻有限。

槐新板塊的泰禾金府大院

價(jià)格方面，建發(fā)·璟院(南四環(huán)外)就與另外兩個(gè)項(xiàng)目(南四環(huán)里)的單價(jià)差了1.2萬/平。此外，在槐新板塊，泰禾金府大院的掛牌單價(jià)8.5萬/平、中糧天恒天悅壹號則是8.3萬/平。因此，建發(fā)·璟院的價(jià)格優(yōu)勢是真的殺手锏。

槐新板塊的中糧天恒天悅壹號

價(jià)格當(dāng)前，戶型創(chuàng)新難于上青天，開發(fā)商就在內(nèi)裝方面做文章。

的確，內(nèi)裝是個(gè)框，什么都能裝。例如，中海和瑞叁號院隸屬藏鋒系，采用進(jìn)口石材、嘉格納廚電等增加產(chǎn)品配置；永定金茂府主打綠金科技系統(tǒng)。

不得不說，開發(fā)商內(nèi)卷，購房者有福了。（記者 張?jiān)銎G）

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