本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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行業持續調整，廣州住宅成交量多年來第一次出現回調。

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近日，貝殼研究院廣州分院發布的報告顯示，2022年，廣州新房網簽同比下跌36%至7.06萬套，為近十年最低水平；二手房成交同比下跌32%至8.26萬套，創下7年來的最低，也是7年來第一次低于10萬套。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆分析道，新房表現相對二手房更差的原因之一，在于疫情對新房市場的沖擊更大，新房案場管控措施更為嚴格、疫情期間樓盤推貨量減少、缺少營銷動作等原因，致使購房者到訪意愿降低。

此外，報告指出2022年廣州新房成交表現較好的月份都是處于核心節點，比如3月小陽春、五一、端午、六月半年沖刺、十一黃金周，而核心節點新房供應不足或導致錯失一些成交機會，尤其按照往年經驗原本會供應更多的下半年，這一特點表現得更為明顯。

李茂喆補充道，市場去化較慢、積壓庫存等原因抑制了房企的推貨行為，“就以3月小陽春為例例，3月整個市場的新房新增供應大概只有4000來套，但當月實際成交已經達到了9000多套”。貝殼研究院廣州分院的數據還顯示，“金九”新房新增供應雖有1.17萬套，但相比8月僅多出3000余套，而2021年9月供應近2.3萬套，相比同年8月多出9000余套。

由于新房在疫情期間看房受阻、供應不足，不少購房者轉身選擇了二手房，這也是二手房成交量相較新房更為抗跌的原因，但二手房成交量依然在2022年跌至近七年的最低。根據貝殼研究院廣州分院的數據，2016年至2021年期間，二手房的年度成交量介于10.73萬套至13.72萬套，而2022年僅成交8.26萬套。

二手房市場在2022年表現出兩大顯著特點：一是相比2021年，150萬以內的純剛需產品以及1000萬以上的高端單位成交占比明顯提升，二是所有行政區置換類業主的占比均有所減少。時代財經了解到，貝殼對置換類業主的定義是在業主放盤前六個月或者后六個月，又在平臺上被錄入為客戶的人。

自2021年下半年以來，房地產進入調整期，市場上出現的傳言稱放盤量顯著增加是業主大量拋售二手房的結果。不過，李茂喆指出，“新房在逐漸建設和交付，整個市場的項目越來越多，同一時期有很多人要賣房但又不能全部（順利）成交，所以二手房存量肯定是逐漸上升的”。

李茂喆認為，關注新增放盤量而非絕對存量會更有意義，而在這一維度下，數據卻顯示出不同的結論。根據貝殼研究院廣州分院的數據，2022年廣州二手市場業主放盤量同比減少24%，其中減少的絕大多數都為置換類業主，減少量占總業主減少量的74%，同時也使得2022年放盤業主中置換類業主的占比從2021年的48%下降到40%，減少的原因是市場走勢不明導致業主猶豫、觀望。

李茂喆稱，在2022年3月，信貸政策放寬之后曾促進置換類業主愿意降價以求更快成交，但4月隨著全國更多城市尤其是省會城市出臺利好政策，業主的信心開始起來了，已經不太愿意降價，而買家預期房價會持續下降，雙方對價格的預期存在明顯偏差，導致的結果之一就是二手房成交困難。

截至 2022 年年末，統計的所有在售房源其從掛牌到目前為止，絕大多數房源降價并未超過10%。其中，30%的房源目前與掛牌時價格保持一致，43%的房源降價幅度在10%以內，僅有18%的項目降幅超過 10%，而且其中大部分為掛牌價本身就偏高。

盡管一二手房市場表現不如從前，但房地產政策的調整，也使得市場出現了些許的樂觀跡象。

“案場單盤平均來訪量/認購量在2022年12月的比值為8.5，即每8.5個來訪客能帶來1套成交，2022年1月該比值為20.1”，李茂喆認為，這說明雖然還有很多客戶在觀望，但情緒是在逐漸化解的，這表明他們對房地產市場的信心越來越強。

在二手房方面，貝殼研究院廣州分院在報告中指出，雖然2022年廣州二手市場帶看量同比下降40%，但實際上在2021年3月市場達到頂峰之后，近兩年帶看量就呈現持續的下降態勢。

時代財經了解到，2022年12月，貝殼的帶看轉成交比值達到了37，即帶看37組客戶能產生一單成交，已達到2021年上半年市場較好時期的水平。

展望2023年，李茂喆認為2023年新房供應量并不會因為2022年土地市場成交下跌的影響，“2023年絕大多數的供應量來自2020年至2021年成交的土地，甚至還有2019年的”，預計將能帶來13萬套的潛在供應量，最終供應或介于10-11萬套之間，新房的實際成交量（含網簽和認購）或將同比增長20%至大約10萬套的水平，而二手成交預計可回升至10萬套左右水平。

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