2022年以來，房地產行業在變化中不斷尋找重啟與復蘇的道路，雖然政策方向愈漸明確，但短期市場下行壓力仍然巨大，行業依舊深陷非良性循環。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%，房屋新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%。

在此背景下，房企盈利能力持續受到挑戰，利潤下滑和計提資產減值成為行業普遍現象。近期，多家房企密集發布業績預虧公告。1月30日晚，中南建設（000961.SZ）公告稱，2022年公司歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損75-90億元，同比下降121.8%-166.1%。

公告指出，由于行業非良性循環持續，為了保證經營安全，公司進一步加大現房庫存去化，當期銷售當期確認收入資源帶來更多虧損。同時公司根據市場實際情況預計進一步增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備。此外，公司各項費用率亦有增加，由此帶來公司虧損加大。

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有市場分析人士表示，雖然2022年四季度以來政策持續發力，但房地產行業整體景氣度下行壓力仍存，扭轉市場供需雙方預期仍需要一定時間。為了穩定經營生產，民營房企必須要優先考慮安全和現金，暫時犧牲利潤和規模，由此帶來的大額虧損，以及面對風險而增加減值計提可能不可避免，預計2022年地產行業減值準備計提規模將繼續增長。

此外，該人士分析認為，去年前三季度，中南建設凈利潤虧損20.4億元，2022年全年房地產銷售金額同比減少67%。可見在第四季度，中南為保證持續經營安全做出了更多努力，因此導致虧損進一步增加。

中信證券則表示，地產行業普遍虧損背后原因是多方面因素導致的需求下滑，主要包括銷售、交付和信用的負循環，項目停工影響購房者信心、房地產銷售疲軟影響企業銷售現金流入、企業信用惡化影響企業融資現金流入等。

值得關注的是，為應對嚴峻的外部形勢，中南建設多措并舉穩定基本盤，對業務、資源進行合理排序，保障核心業務生產穩定。在行業非良性循環的環境下，作為負責任的市場主體，中南建設克服困難，扎實推進保交樓、保民生、保穩定等各項工作。2022年公司房地產業務累計交付成套房屋7.2萬套,建筑業務共完成交付項目357萬平米。

除房企努力“自救”外，為穩定樓市，中央也頻繁釋放積極信號,從支持需求端到支持企業端,政策力度不斷加大。在需求端，因城施策空間逐步打開，年內實現兩度降準、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限，進一步降低；在企業端，監管層“三箭齊發”，通過信貸、債券、股權等多種方式改善房企流動性，提振市場信心。

其中，房企對“第三支箭”的反響尤為積極。據克而瑞研究中心統計，2022年12月重點監測房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億人民幣，環比大增72.4%。中南建設也緊抓政策窗口期，于1月5日發布公告，稱擬定增募資不超過28億元，主要用于執行“保交樓、穩民生”政策，資金將用于臨沂、青島等項目以及補充流動資金。

在業內人士看來，定增必將改善中南的經營情況，增強公司抗風險能力，不僅能推動公司“保交樓”工作更好落實，還可優化其資本結構，降低財務風險。數據顯示，截至2022年三季度末，公司有息負債總額下降至498億元，占總負債的16.79%，保持行業最低水平；前三季度公司經營活動產生的現金流量凈額46億元，同比增加229%。相信定增完成后，中南的現金流狀況將進一步改善。

除定增外，中南建設還在抓緊推進與中債信用增進公司的債券產品發行計劃。公司表示，“近期中債信用增進公司表示加大增信服務力度后，公司按要求也進一步提交了申請”。

展望2023年，機構普遍認為，雖然房地產市場企穩回升已成為共識，但考慮近年房地產市場基本面大幅下行，市場底部修復仍需更多政策引導和支持，以助力房地產行業逐漸恢復良性循環。

關鍵詞： 中南建設