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NO. 1｜壹

近段時間，“提前還房貸”又掀起了高潮。有幾個驅動因素：

一是，春節前后，大家發了年終獎、公司分紅，手上有錢了；

二是，春節前，理財產品大面積破凈、收益率回撤，甚至負收益，讓老百姓對于房貸利率（一般在4％-6％）和保本理財收益率（目前在3％以下居多）的對比，有了清楚的認識。

什么認識？原來房貸不便宜！

三是，對房價的預期，不太樂觀。很簡單，承擔了很高利率（至少高于理財利率）來借銀行的錢，買了一項價格下跌的資產，而且這個資產未來可能還會降價。由此，持有房貸不劃算。

NO. 2｜貳

有朋友告訴我，最近他發年終獎了，計劃提前還房貸，但沒成想，手機銀行APP直接關閉了申請提前還貸的功能。據悉，有的銀行可以在手機上申請，但放出的號很少，每天點進去都顯示預約已滿。到柜臺辦理，要么窗口很少、要么排好幾個小時。即便預約到的，也要等待2-3個月。

另外，提前還貸普遍要繳違約金。

2022年到現在，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經發放的房貸，利率大部分要在5％左右。特別是，2016-2021年，商品房市場在高位運行，那時的房貸利率普遍在5％以上。問題是，現在存款和保本理財的利率，普遍低于3％。

比如，5年期定期存款利率普遍在1.5％（零存整取、整存零取）-3％（整存整取）。此前收益比存款高的貨幣基金，其利率在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里，過去銀行理財一直是沒有風險的，但現在也大面積破凈，出現負收益。相對收益更高的資管產品，虧損本金的現象也在2022年不斷出現。沒有比較就沒有傷害，如此一看，房貸利率就很高了。

記得在2014-2017年，那時創業創新風起云涌、地產一年上一個臺階，社會融資需求很旺盛，金融環境也很寬松，金融機構大量發行各類融資產品，老百姓隨隨便便就能找到6％-10％的投資品種，而且多是剛性兌付的。所以，即便那時房貸利率在5％以上，也是相對便宜的。

因此，那會兒大家買房時，都想多申請房貸、少給首付，結余的存款搬家到了理財和資管，賺更高的利息。深圳的居民，即便手上有錢，也是盡量多貸款；剩下的錢，再去首付買房。2022年，深圳居民房貸負增長。

現在，情況不一樣了！

房貸利率變高了，理財收益走低了，自然就會發生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉。近期，理財收益大面積破凈后，引發大規模的贖回。回到存款賬戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財。

NO. 3｜叁

還有一個重要的觸發因素，就是近期房貸利率動態調整。

根據央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸利率在2023年不設下限了。這70個城市均為人口規模、經濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，這些城市大部分的房價在下跌。由此，未來全國絕大多數城市的首套房利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

對銀行來說，近年來對實體貸款利率明顯走低，2022年下降了34個基點。國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30％。由此，房貸就是優質資產了。同時，2022年居民存款同比多增近8萬億，包括理財贖回的資金、預防性儲蓄、買房延后的資金，大部分成為定期存款。

銀行資金成本增加，而增量房貸申請在下降，2022年新增房貸占比降至5％，這是歷史新低。說明什么，大家不愿意加杠桿買房了，不劃算。同時，存量房貸被提前還貸。這對把銀行架在火上嗎？

所以，為啥銀行對提前還房貸“設卡”？

NO. 4｜肆

2021年上半年，老百姓“排隊等待放貸款”，現在卻是“排隊等待還貸款”。一年的時間，發生如此大的反差，大背景就是對樓市的預期發生逆轉。過去，百姓普遍認為房價會上漲，資產收益遠大于房貸利率調高的成本，大家對房貸利率不敏感。現在，對房價的預期逆轉了，房子的成本也全面顯現，包括房貸、物業、折舊等等，這也是近期樓市低迷的根源之一。

據測算，熱點城市房子的綜合持有成本，在5％-9％，房價不漲這么多，持有房子是不劃算的。

只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。

所以，就不難理解，為何央行對房價下跌城市的房貸利率不再設下限，一方面是為了收縮房貸利率和理財利率之間的倒掛，更重要的是以降低房貸利率緩沖房價下跌。近期樓市政策更多轉向需求端紓困，目的也是激勵大家購房，緩解房價下跌預期。短期內要穩樓市，就得這么做。

總之，房價上漲時，大家都很嗨。一旦房價下跌，且形成持續下跌預期，所有的問題都出來了。提前“還房貸”，這是居民在主動“降杠桿”；開發商不拿地，也是主動“降杠桿”。

表面看，這不是好事嘛！國家一直希望資金不要大規模進樓市。但是，事情是相互關聯的。汝之砒霜，彼之蜜糖。地產原來是金融的“加速器”，現在逆轉到成為金融“減速器”。降杠桿，通過行業關聯性，形成了全社會的信用緊縮、流動性陷阱，預期悲觀，經濟就很難振作。

本文來源：李宇嘉地產筆記

本文源自：金融界

作者：李宇嘉

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