21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道 日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月70城房價數(shù)據(jù)，70城新房價格環(huán)比整體漲幅回落，二手房環(huán)比下降，一線城市房價變化也呈現(xiàn)類似特征。

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5月一線城市新房銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.3個百分點，其中北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%。同期一線城市二手房銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

不僅房價，5月一線城市新房、二手房成交規(guī)模也有所下降，二手房市場出現(xiàn)掛牌量持續(xù)走高的特征。以北京為例，綜合機構數(shù)據(jù)，5月北京新建商品住宅成交約60萬平方米，環(huán)比下降近3成；二手住宅成交近1.3萬套，環(huán)比下降約7%，二手房掛牌量約12萬套，房源供過于求，議價空間增加。

全國土地市場低溫運行，房企為尋求更多確定性，角逐一線城市土地市場。盡管土地熱度較高，但受土地供應縮量、房企償債壓力和預售期等因素影響，部分一線城市房企新開工仍較謹慎，保竣工仍是重要方向。

房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長，對經(jīng)濟影響大，近期市場熱議房地產(chǎn)政策調整。一線城市是全國樓市風向標，今年政策出現(xiàn)些許松動，但限制性措施仍然相對嚴格，市場熱度回落增加了各界對政策調整的期待。

受訪專家認為，目前一線城市房地產(chǎn)政策調整以微調為主，出臺頻次較低，購房限制性政策仍然趨嚴，效果相對有限。未來一線城市在普宅認定標準，限購、限貸政策調整、房貸利率等方面都有進一步優(yōu)化的空間。但一線城市限制性政策調整尤為謹慎，很難一蹴而就。

市場銷售降溫

一季度全國房地產(chǎn)市場恢復向好，多個重點城市迎來“小陽春”，隨著前期積壓需求集中釋放，4月市場有所回落，到5月，全國房地產(chǎn)市場基本面繼續(xù)走弱。一線城市樓市表現(xiàn)好于整體情況，但房價和成交情況也呈現(xiàn)類似特征。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1月，一線城市新房價格環(huán)比由上月持平轉為上漲，其后一直維持漲勢，1-5月環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.2%、0.3%、0.4%和0.1%，5月漲幅回落明顯。

一線城市存量市場交易活躍，對市場情緒的反應更靈敏，1月一線城市二手房價格由跌轉漲，環(huán)比上漲0.4%，2月漲幅進一步擴大到0.7%，3月和4月漲幅分別回落到0.5%和0.2%。隨著市場熱度下降，到5月，一線城市二手房價格環(huán)比由漲轉跌，環(huán)比下降0.4%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一線城市5月新房、二手房價格漲幅收窄和下跌，均受到當前較為低迷的市場情緒影響，前期積壓需求在一季度集中釋放后，整體購房需求釋放動能減弱。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，一線城市4、5月新房成交面積連續(xù)2月環(huán)比下降，5月一線城市新房成交面積環(huán)比下降約7%，部分項目打折促銷或者郊區(qū)項目入市等，帶動新房價格漲幅收窄。另外，部分高價項目入市會對新房價格形成一定支撐。

以上海為例，自3月新房成交量環(huán)比增長約4成之后，4月上海新房成交逾70萬平方米，環(huán)比下降約2成，在此基礎上，5月上海新房成交環(huán)比下降近2成。

二手房方面，陳文靜表示，當前一線城市二手房掛牌量均處在近年來高位，在需求明顯減弱的情況下，二手房議價空間增大，部分著急出售的業(yè)主，選擇降價出售，整體二手房價格表現(xiàn)弱于新房。

“5月一線城市新房、二手房延續(xù)降溫態(tài)勢在預料之內。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，除了前期積壓需求釋放和樓市增長動能轉弱因素外， 五一小長假的干擾以及居民收入預期未見明顯改善，都使得購房者對入市仍持謹慎態(tài)勢。

宅地供應縮量

1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%；房屋新開工面積39723萬平方米，下降22.6%。相較1-4月，月度累計降幅都有所擴大。

從全國來看，房企開發(fā)建設仍較低迷，房企新開工動力弱，這與房企拿地謹慎，土地市場低迷息息相關。在行業(yè)調整大背景下，房企為尋求更多確定性，前往一線城市尋找落子機會，今年一線城市土拍市場情緒高漲，房企搶地情況時有發(fā)生。

陳文靜表示，銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢，優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質地塊成為企業(yè)投資側重點。另外，當前多地競拍至最后階段多采取搖號方式，近期上海亦調整土拍規(guī)則為“競地價上限+搖號”模式，“新面孔”企業(yè)也有獲取優(yōu)質土地的機會增加，因此參拍企業(yè)數(shù)量增加，進一步帶動土地市場情緒提升。

但一線城市房地產(chǎn)開發(fā)建設表現(xiàn)也存在差異，以北京和上海為例，據(jù)兩地統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-5月北京房屋新開工面積為481.5萬平方米，下降17.3%；上海商品房新開工面積789.74萬平方米，增長65.6%。

陳文靜表示，房屋新開工面積的變化和土地供應量、企業(yè)資金、企業(yè)銷售預期等方面均有著密切聯(lián)系。短期部分城市土拍熱度較高一定程度上表明房企對該城市未來市場有較好的銷售預期，但土地縮量、企業(yè)償債壓力等因素對新開工面積仍有著較大制約。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至6月18日，2023年一線城市住宅用地合計推出1083.8萬平方米，同比下降17.9%，合計成交648.1萬平方米，同比下降42.1%；成交樓面均價25167元/平方米，同比上漲17.8%；成交土地出讓金1631.1億元，同比下降31.8%；成交溢價率9.4%，較去年同期提升4.9個百分點。

“受部分城市銷售恢復不及預期以及集中供地模式調整，一線城市住宅用地供求均呈縮量態(tài)勢，土地出讓金亦有所下滑。”陳文靜指出。

政策優(yōu)化空間

隨著市場熱度轉弱，市場關于房地產(chǎn)政策調整的呼聲漸高。今年以來，一線城市也有一些政策調整，但力度較小，整體未觸及限制性措施根本。

如4月深圳調整二手房指導價規(guī)則，銀行放貸的標準從與指導價進行綁定，調整成 “銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，指導價僅作參考”；再如5月起，上海多子女家庭購買首套房，公積金貸款最高額度在最高貸款限額基礎上上浮20%。

另外，今年4月，北京住建委在通知中透露，正在推進房山區(qū)“一區(qū)一策”政策試點，將推出滿足多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，目前政策仍在路上。

陳文靜表示，2023年以來，一線城市房地產(chǎn)政策以微調為主，出臺頻次較低，政策主要集中在優(yōu)化公積金政策、推行帶押過戶、放松二手房指導價等方面。限購政策基本無松動，僅深汕特別合作區(qū)放開限購，整體力度較小，政策效果相對有限。

在關榮雪看來，一線城市整體購房限制性政策仍然趨嚴，這或在一定程度上導購房者致購房意愿延緩，是5月市場降溫的影響因素之一。“從當前的市場形勢來看，市場確實亟需強有力的政策出臺提振信心。”

陳文靜指出，若一線城市房地產(chǎn)政策能跟進優(yōu)化，或向市場釋放更加積極信號，有利于穩(wěn)定市場預期、提振市場信心。具體來看，一方面北京、上海的普宅認定標準有進一步放松空間，降低非普宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。

另一方面，限貸政策、限購政策亦有較大優(yōu)化空間，如按照“一區(qū)一策”原則，繼續(xù)優(yōu)化限購條件、取消“認房又認貸”政策等，同時結合生育政策，對多孩家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持。

關榮雪認為，我國“房住不炒”的定位沒有改變，房地產(chǎn)市場調控的目標是平穩(wěn)發(fā)展，而非“大起大落”，因此放松限制性政策尤為謹慎，并非一蹴而就。預計接下來全國越來越多的城市會逐步局部放松限購，降低首付比例，優(yōu)化首套房的認定標準，但一線城市的放松概率仍不大。

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