7月28日早間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布動(dòng)態(tài)消息《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會(huì)釋放積極信號(hào)》。

文中提到降首付和降房貸利率、換房減免稅費(fèi)、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等三個(gè)方向的政策，涵蓋了剛需和改善兩大購(gòu)房群體，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

(資料圖)

“涉及金融財(cái)稅等領(lǐng)域，充分體現(xiàn)了相關(guān)部門落實(shí)中央政治局會(huì)議精神、調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房相關(guān)政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地在此類領(lǐng)域持續(xù)放寬政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄也直言：“這是對(duì)7月24日中央政治局會(huì)議中提出的‘適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策’的補(bǔ)充和細(xì)化，對(duì)接下來(lái)地方城市政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。”

具體來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”這一條引起業(yè)內(nèi)的重點(diǎn)關(guān)注。據(jù)介紹，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是銀行評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)房者名下曾經(jīng)有房或曾經(jīng)有過(guò)房貸記錄，無(wú)論此時(shí)實(shí)際上是有房戶還是無(wú)房戶，再買房都算二套房。

目前，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。根據(jù)易居研究院和諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例達(dá)到70%，房貸利率在5.25%；上海二套房首付比例同樣高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%，對(duì)于想要買二套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力較大。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年以來(lái)，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城優(yōu)化了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

以杭州為例，2022年“雙十一”購(gòu)房政策調(diào)整后，針對(duì)在杭州限購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)房的情況，杭州無(wú)房但在其他地方有貸款記錄的購(gòu)房者，只要貸款已經(jīng)結(jié)清，均可按首套購(gòu)房貸款政策執(zhí)行。同時(shí)，貸款購(gòu)買第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例由此前的60%調(diào)整為40%。

“若是取消認(rèn)房認(rèn)貸，對(duì)于改善型客戶來(lái)說(shuō)可謂是一個(gè)重磅利好， 可以大大降低購(gòu)房成本，減輕還款壓力，拉動(dòng)入市積極性，促進(jìn)改善型需求釋放。”陳霄說(shuō)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)測(cè)，接下來(lái)非熱點(diǎn)城市或?qū)⑷鎲?dòng)認(rèn)房不認(rèn)貸，即二套房也可以享受兩成首付的優(yōu)惠。

在降低首套房首付比例方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、北京的首付比例是最高的，為35%和40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例在30%上下。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一些弱二線城市和大多數(shù)三四線城市，都已在執(zhí)行20%的首付比例，如哈爾濱、沈陽(yáng)和鄭州等。

李宇嘉分析認(rèn)為，非熱點(diǎn)城市后續(xù)會(huì)將首付比例統(tǒng)一降至20%左右，部分三四線城市在2021年下半年到2023年上半年已經(jīng)調(diào)整至首套兩成首付、二套三成首付；同時(shí)，熱點(diǎn)城市下調(diào)二套房（已還清貸款）的首付比例。“這適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時(shí)期的供求關(guān)系新形勢(shì)，有的放矢地支持改善型需求。”他解釋道。

稅收政策方面，2022年以來(lái)，也已有多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠，包括契稅補(bǔ)貼和減免增值稅等措施，很多非熱點(diǎn)二線城市和三四線城市已實(shí)現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)讓只需滿兩年就可減免增值稅。基于此，李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)有兩個(gè)調(diào)整方向，一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如取消總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；二是熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。

陳霄也表示，整體來(lái)看，核心一二線城市政策調(diào)整的空間仍然較大，預(yù)計(jì)在本次住建部發(fā)聲的引導(dǎo)下，重點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)整的預(yù)期提升，并且調(diào)整首付比及優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸方面將成為重要的方向。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，此次住建部發(fā)聲，對(duì)于各地房管局的指導(dǎo)性會(huì)非常強(qiáng)，預(yù)計(jì)8月上旬前各地都會(huì)不折不扣執(zhí)行此類政策。“相關(guān)房企、購(gòu)房者和營(yíng)銷中介等部門，7月底8月初可密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化，其對(duì)于市場(chǎng)交易的提振影響是積極和明顯的。”他說(shuō)。

值得注意的是，此前中央對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)聲基本都是寬泛定調(diào)和喊話形式，本次發(fā)聲則是近期來(lái)首次中央對(duì)于政策松綁的公開具體表態(tài)，提出了具體可行的政策內(nèi)容和松綁方向。

“措施比較明確，即降低住房消費(fèi)門檻、成本，釋放住房消費(fèi)的需求。目前，熱點(diǎn)城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預(yù)期并釋放需求。”李宇嘉說(shuō)。

他還提醒道，這次住建部的表態(tài)主要通過(guò)企業(yè)座談會(huì)形式發(fā)出，后續(xù)還需要金融管理部門、各地貫徹落實(shí)，落實(shí)過(guò)程應(yīng)該是因城施策，即各地不會(huì)步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實(shí)施，而是會(huì)有先有后、政策力度有大有小，也不會(huì)一下子就把政策用到底。

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