近期萬科在中山、杭州、寧波等地公開獲取土地，但在核心一線城市深圳，卻放棄寶安地塊的搖號資格。這反映出該公司對于拿地總體仍秉持較為審慎的態度，在投資方式上也傾向于利用綜合競爭優勢而非財力。

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8月3日，杭州市自然資源和規劃網發布杭政儲出[2023]97號地塊規劃公示。該地塊原由東莞景天房地產開發有限公司（下稱景天地產）競得，但市場消息稱，項目將由萬科與景天地產合作開發，其中萬科負責營銷業務。

上述項目要追溯至7月18日，杭州下半年首場土拍，杭政儲出[2023]97號地塊即浦樂單元宅地由景天地產以3%概率幸運搖中。項目占地3.22萬平方米，總建面10.03萬平方米，成交總價17.24億元，樓面價2.44億元，溢價率11.66%，新房限價3.9萬元/平方米。

在當天的土拍上，萬科也以總價17.16億元競得熱度相對低的下沙宅地，樓面價2.34萬元/平方米，溢價率僅2.39%。該公司曾參與良渚地塊搖號，最終運氣稍稍欠缺。

彼時市場分析多認為萬科在杭州土儲較少，存在強烈的補倉意愿。觀點新媒體了解，2022年萬科銷售金額在杭州排名第三，但在公布的開發項目列表中，至去年底杭州已無儲備。去年9月萬科新獲杭州一宗地塊，后來開發為江斕映象府，該項目已于今年4月售罄。

考慮到這一層背景，時隔近一年后拿地，如此緩慢的投資節奏遠無法滿足杭州萬科。因此，萬科才會有通過其他渠道補倉的驅動力。

實際上，在介入景天地產項目之前，今年上半年萬科還通過入股方式獲得了與浙江交控開發杭州拱墅區地塊的機會。

資料顯示，浙江交控于3月29日以9.75億元競得拱墅區燈塔杭汽輪宅地，樓面價2.13萬元/平方米，溢價率11.43%，新房限價3.47萬元/平方米。拿地后不足半個月，項目便公示規劃方案及案名“楓宜曉廬”，同時項目股權也出現變更，由萬科持有項目51%股權。

這種投資方式在南京、上海、昆山、東莞、成都等城市也得到實際運用。

按萬科披露的口徑計算，2023年上半年該公司共計新增投資16個房地產開發項目，其中獨資或聯合體拿地占6個，舊改轉化占3個。另外6個項目則均是由第三方公司在去年或今年競得，萬科此后以合作方身份入股，持股量從49%到70%不等。

以成都為例，萬科于5月11日以熔斷價格拿下武侯區82畝土地，熔斷樓面價1.66萬元/平方米，這也是其時隔近兩年再次在成都中心城區拿地。而6月，萬科便宣布獲得成都金融城東74畝項目60%股權，后者實則是樂山海天地產于4月競得的林家壩TOD綜合開發片區地塊。

在公告口徑以外，萬科5月還介入了偉星旗下合肥高新GX202303號地塊。該地塊是偉星于4月份合肥土拍中通過搖號方式競得，總價17.39億元，溢價率14.93%，用途為住宅、商業、教育用地，并要求配建不少于7100平方米公園綠地。

按合作對象分，萬科在擴儲過程中牽手的伙伴，其中一類多是過往存在交集的民營企業。比如宏遠與萬科早在2009年便合作開發項目，去年以來萬科更是聯合中天、峰景等企業，開發東莞瑧灣匯、臻山境等項目；景天地產過往也在東莞與萬科建立過合作。

另一類則是國央企尤其是地方性國企，這類企業大多具備的開發能力有限，需要借用品牌房企的優勢實現退出。去年9月，中國建筑曾宣布投資上海嘉定未來城市理想單元地塊，需要復雜的商辦與住宅結合能力，最終也是聯合萬科做出了令政府滿意的方案。

今年6月底，萬科首席運營官劉肖回應投資者稱，從長期看，公司的投資優勢還是要建立在綜合競爭力基礎上，首先體現為多賽道的綜合競爭力，比如4月以底價37.83億元競得上海松江印象城二期地塊，就是由于一期商場做得好。

其次體現為對復雜產品的綜合產品力打造，比如未來城市理想單元地塊。嘉定劉肖認為這兩種競爭力一方面符合萬科開發經營服務并重的戰略，另一方面也構成公司未來投資競爭力的基礎。

而從投資總體情況看，上半年萬科披露新增房地產開發項目16個，涉及建筑面積266萬平方米，較2022年同期繼續減少；拿地總價卻接近468億元，同比增加18%，拿地銷售比約23%。量價指標的變化，背后也反映出企業投資越來越集中于重要區域的地塊。

在投資平臺上，萬科也曾提及，在投資上公司一是會堅持獲取特別好的項目，即市場和客戶基數比較好、存在成熟的產品解決方案、投資回報好的項目。二是會堅持精準投資，公司的投資地圖會隨著研究產業發展情況、人口流入情況和經濟的基本面等不斷完善，幫助發現結構性的機會。

對此，劉肖表示，萬科提高投資兌現度的方式，包括成本配置、開發節奏、解決方案、產品類型都前置做好，比如寧波、合肥、南京，最近到上海和成都，都用了拾系產品線。

觀點新媒體了解到，萬科于2021年成立開發經營本部，集中管控了項目從拿地、投資、產策、設計、工程建造等環節，同時在產品力方面也進行了體系改善。其中，拾系是高端改善產品系，近兩年應用到長三角區域項目后取得了不錯的去化效果，這視為產品標準化打造取得的成績之一。

按照萬科的說法，今年1-5月已經披露的15個新增項目，預計普遍能達到20%以上的股東自有現金回報水平。

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