“止跌回穩(wěn)”成為2024年樓市關(guān)鍵詞。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)各地出臺(tái)樓市政策超780條，無(wú)論是需求端、供給端還是去庫(kù)存方面，均出臺(tái)多項(xiàng)“穩(wěn)地產(chǎn)”政策。從政策關(guān)鍵詞看，無(wú)論是“取消限購(gòu)”“加大補(bǔ)貼”“降低首付比例”，還是“優(yōu)化土拍規(guī)則”“融資協(xié)調(diào)機(jī)制”“盤活存量”，政策目標(biāo)均指向“止跌回穩(wěn)”。

隨著各項(xiàng)政策落地顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于活躍，熱點(diǎn)城市的銷售出現(xiàn)回暖；新房、二手房的交易價(jià)格也出現(xiàn)回穩(wěn)勢(shì)頭。與此同時(shí)，市場(chǎng)信心逐步傳導(dǎo)至土拍市場(chǎng)。今年三季度以來(lái)，核心城市部分地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)，“地王”重出江湖，民營(yíng)房企也開始入市，爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊。

熱點(diǎn)城市銷售回暖

從銷售端數(shù)據(jù)看，全國(guó)商品住宅銷售額、銷售面積的同比降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄，居民的置業(yè)信心正在持續(xù)修復(fù)。

截至發(fā)稿，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局暫未披露12月的銷售數(shù)據(jù)，2024年1-11月，全國(guó)新建商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，新建商品房銷售額8.5萬(wàn)億元，同比下降19.2%，商品房銷售面積累計(jì)同比降幅已連續(xù)6個(gè)月收窄，銷售額累計(jì)降幅連續(xù)7個(gè)月收窄。其中，1-11月商品住宅銷售面積同比下降16.0%，商品住宅銷售額同比下降20.0%，商品住宅累計(jì)銷售面積、銷售額同比降幅均已連續(xù)7個(gè)月收窄。

從單月數(shù)據(jù)而言，10月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總體回升，11月份新建商品房銷售情況進(jìn)一步改善，11月份當(dāng)月銷售面積和銷售額都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)10.2%和6.8%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的先行指標(biāo)。銷售向好，對(duì)于量?jī)r(jià)關(guān)系、供求關(guān)系等調(diào)整優(yōu)化都具有積極的作用。

熱點(diǎn)城市受新政影響，銷售回暖明顯。11月，多個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)在10月的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較高活躍度。新房方面，北京、上海、深圳、成都、武漢、南京、蘇州、青島新房銷售面積同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲；二手房方面，深圳11月成交量創(chuàng)2020年10月以來(lái)新高，北京突破去年4月以來(lái)新高，上海、成都二手住宅成交量均在2.5萬(wàn)套左右。

市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)。僅以上海為例，自“9·29新政”后，上海二手房月成交量已連續(xù)3個(gè)月上漲。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月28日(周六)，上海單日二手房成交1466套，超越10月13日的1334套，創(chuàng)年內(nèi)二手房單日成交新紀(jì)錄。12月29日(周日)，成交量仍維持高位，成交套數(shù)1248套，周末兩日共計(jì)成交套數(shù)達(dá)2714套，亦成為年內(nèi)成交套數(shù)最多的一個(gè)周末。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，12月的9個(gè)周末日，二手房(含商業(yè))成交量也全部破千，日均成交1256套。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月30日，單月上海二手房(含商業(yè))的網(wǎng)簽成交已超過(guò)2.8萬(wàn)套，達(dá)28862套，環(huán)比上漲了6.7%。

業(yè)內(nèi)指出，12月，上海二手房(含商業(yè))成交量成為年內(nèi)成交量最高的一個(gè)月，同時(shí)創(chuàng)近年來(lái)成交量新高。

從新房數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-12月，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅縮窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，10月，房企銷售業(yè)績(jī)明顯好轉(zhuǎn)，TOP100房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)67.5%，同比增長(zhǎng)10.5%，這是2023年6月以來(lái)首次單月同比轉(zhuǎn)正。12月熱度保持高位，TOP100房企單月銷售額環(huán)比增長(zhǎng)28.86%。

核心城市房?jī)r(jià)逐步止跌

隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的各項(xiàng)政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于活躍，交易價(jià)格也出現(xiàn)回穩(wěn)勢(shì)頭。其中，一線城市二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份二手房房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量正在增加，從此前的8個(gè)變?yōu)?0個(gè)；新房市場(chǎng)同二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)同樣特征，價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)由10月的7個(gè)變?yōu)?7個(gè)。

其中，一線城市的龍頭帶動(dòng)作用正在不斷加強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，11月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與10月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。

熱點(diǎn)二線城市復(fù)蘇跡象也不斷體現(xiàn)，包括杭州、寧波、廈門、重慶、成都等地二手房?jī)r(jià)格也在11月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士提到，一線城市二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)明顯縮短，市場(chǎng)的成交正在加速，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于底部階段。11月僅有廣州的掛牌時(shí)長(zhǎng)出現(xiàn)上升，北上深在政策的持續(xù)刺激之下交易量明顯回升，也加快了二手房的去化速度。成交周期的縮短也是房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”的前置性指標(biāo)，隨著成交周期不斷縮短，房地產(chǎn)整體面趨于穩(wěn)定的概率大大增強(qiáng)。

新房市場(chǎng)而言，一線城市新房?jī)r(jià)格已環(huán)比止跌，二三線城市的跌幅也有所收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。從房?jī)r(jià)指數(shù)上漲TOP5城市而言，分別為杭州、湛江、上海、廈門和成都。

多地頻現(xiàn)“地王”，民企入市拿地

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，市場(chǎng)信心已逐步傳導(dǎo)至土拍市場(chǎng)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)端縮量影響，2024年，300城宅地成交規(guī)模有所下探，同比下降超兩成，土地出讓金下降約三成。但在新政持續(xù)顯效下，今年三季度以來(lái)，上海、成都、廣州、杭州、北京、深圳等核心城市的土拍逐步升溫，多地“地王”再現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年土拍市場(chǎng)整體維持點(diǎn)狀高熱、持續(xù)分化的趨勢(shì)。雖然央國(guó)企和地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力，但積極的信號(hào)是，三季度以來(lái)不少核心城市地塊迎來(lái)民企入市拿地。

其中，北京、深圳宅地出讓價(jià)格最高紀(jì)錄被刷新。12月2日，深圳土地市場(chǎng)迎來(lái)南山區(qū)一宗商住地塊出讓，根據(jù)成交結(jié)果，該地塊由華潤(rùn)置地和中海組成的聯(lián)合體競(jìng)得，共計(jì)成交總價(jià)185.12億元，溢價(jià)率超46%，該地塊成交價(jià)成功刷新深圳涉宅地塊成交史上總價(jià)TOP1位置。

在此之前，北京土拍市場(chǎng)于11月29日迎來(lái)一宗組團(tuán)捆綁的巨無(wú)霸地塊出讓。該組團(tuán)地塊起拍總價(jià)153億元，刷新北京土地出讓歷史紀(jì)錄。最終，該地塊由中海地產(chǎn)以153.32億元的價(jià)格競(jìng)得，成交價(jià)打破了北京單筆土地出讓金的最高紀(jì)錄。

從拿地企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企及地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年22城累計(jì)拿地金額中央國(guó)企占比46%，地方國(guó)資占比33%，兩者合計(jì)達(dá)79%，較2023年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)，仍是拿地主力。

不過(guò)，隨著樓市的逐步回暖，除了前述央國(guó)企大手筆拿地外，民營(yíng)房企也開始入市以示投資信心。

今年12月5日，廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)2宗住宅用地出讓，由龍湖和綠城先后競(jìng)得，直接打破了今年廣州涉宅地塊清一色由央國(guó)企與本地國(guó)資摘得的局面。

同日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《連續(xù)落子！兩家民營(yíng)房企拍出廣州信心！》一文中顯示，此次兩家標(biāo)桿民企先后成功摘牌，展示了房企對(duì)廣州土地市場(chǎng)的充足投資信心，也是市規(guī)劃和自然資源局積極優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境緊貼市場(chǎng)精準(zhǔn)施策的體現(xiàn)。

為獲得優(yōu)質(zhì)地塊，民營(yíng)房企也不惜高價(jià)買地。

其中，綠城在今年的土拍市場(chǎng)中頻現(xiàn)大手筆，接連在上海、杭州、蘇州成功拿下“地王”項(xiàng)目。10月22日，綠城經(jīng)過(guò)77輪競(jìng)價(jià)后，以34.22億元競(jìng)得杭州上城區(qū)地塊，地塊溢價(jià)率28.55%，折合成交樓面價(jià)50717元/平方米，一舉超過(guò)杭州此前的宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為杭州新的單價(jià)地王。此外，綠城還在今年8月以48億元拿下上海徐匯區(qū)地塊，131045元/平方米的成交樓板價(jià)一舉成為全國(guó)新的單價(jià)地王。

更早前，在今年3月的土拍中，綠城還以總價(jià)30.8億元摘得蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)65022元/平方米，成功刷新蘇州的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼也投身熱點(diǎn)城市的土地拍賣活動(dòng)中。今年的9月20日，貝殼旗下組建的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貝好家力壓十余家房企，以10.76億元、折合成交樓面價(jià)達(dá)27300元/平方米拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，成功刷新成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

此外，在12月30日的上海土拍現(xiàn)場(chǎng)，徐匯龍華地塊經(jīng)過(guò)101輪競(jìng)價(jià)觸及中止價(jià)，民企宸嘉發(fā)展集團(tuán)有限公司旗下的長(zhǎng)沙宸嘉新昊置業(yè)有限公司以43.824億元總價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至7000元/平方米的裝修上限和新增1840平方米公共服務(wù)設(shè)施的代價(jià)競(jìng)得地塊，溢價(jià)率40%，樓板價(jià)126011元/平方米。

與此同時(shí)，12月31日，多地開啟年內(nèi)土地最后一拍，均以火熱收官。其中，杭州7宗地塊平均溢價(jià)率超30%，最高地塊溢價(jià)近60%，同時(shí)，除本土房企綠城、濱江外，全國(guó)性布局的央企中海、招商蛇口積極補(bǔ)倉(cāng)；貝好家(貝殼)也首次現(xiàn)身杭州拿地；此外，成都、上海的地塊也均以溢價(jià)成交。

中指研究院分析師孟新增在接受采訪時(shí)指出，相對(duì)于央國(guó)企及地方國(guó)資，民企拿地整體相對(duì)偏弱，但積極的信號(hào)是，三季度以來(lái)不少熱點(diǎn)城市迎來(lái)民企入市拿地。目前拿地民企大致可以分成三類：第一類是全國(guó)化布局民企，如龍湖、濱江、綠城、偉星等；第二類是本地民企，如中天美好、興耀、建杭等持續(xù)深耕杭州；寧波江山萬(wàn)里在寧波補(bǔ)倉(cāng)；遠(yuǎn)達(dá)布局成都；湖南運(yùn)達(dá)落子長(zhǎng)沙。第三類是規(guī)模較小民企除自身城市外，積極在核心城市補(bǔ)倉(cāng)，如邦泰布局長(zhǎng)沙、合肥等。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，“9.26政治局會(huì)議”提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)維穩(wěn)信號(hào)。民營(yíng)企業(yè)參與土地拍賣，主要是基于對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍認(rèn)同的底部狀態(tài)。此外，當(dāng)前樓市政策對(duì)房地產(chǎn)的支持達(dá)到了歷史性的寬松程度。綜合這兩方面因素，部分資金雄厚的房企逐漸增強(qiáng)了拿地意愿，且這些房企的拿地活動(dòng)主要聚焦于核心城市，顯示出它們對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、人口持續(xù)流入的城市持有長(zhǎng)期樂(lè)觀態(tài)度。

房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心提升

隨著市場(chǎng)回暖，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心也在提升。

近日，濱江集團(tuán)管理層的表態(tài)也釋放了地產(chǎn)行業(yè)的積極信號(hào)。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興近日公開表示，目前的市場(chǎng)氛圍、購(gòu)房信心、成交速度均在提升，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)政策已經(jīng)達(dá)到了歷史最寬松的時(shí)候。目前，濱江占據(jù)天時(shí)(最寬松的政策)、地利(優(yōu)質(zhì)城市杭州)、人和(合作優(yōu)勢(shì)和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì))。基于此判斷，今年上半年濱江“主動(dòng)臥倒、匍匐前進(jìn)”，從6月份開始“大決戰(zhàn)”。完成“大決戰(zhàn)”后，面對(duì)即將到來(lái)的2025年，戚金興表示，“已經(jīng)做好馬上站起來(lái)的準(zhǔn)備，只要現(xiàn)在政策落地有效性更強(qiáng)一些，就馬上站起來(lái)。”

央企保利發(fā)展則在今年9月廣州的土地拍賣活動(dòng)中，力敵中海、越秀，以117.55億元斬獲廣州天河區(qū)南方面粉廠地塊，該地塊成為廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊，同時(shí)也刷新了天河區(qū)的成交樓面價(jià)紀(jì)錄。彼時(shí)，保利發(fā)展回應(yīng)稱，此宗地是中央“止跌回穩(wěn)”定調(diào)后全國(guó)成交的首個(gè)地價(jià)超百億地塊，保利發(fā)展作為央企，第一時(shí)間將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”落到實(shí)處，致力于以實(shí)際行動(dòng)促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，此次拍地也是傳遞房地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢(shì)和行業(yè)信心的回歸。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，新地王的不斷出現(xiàn)也預(yù)示著房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心的提升，敢于出手拿地，并且對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的渴求度更高，這本身也是在淘汰率不斷提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，尋找更多的確定性。另一方面，部分民企在當(dāng)下市場(chǎng)下也積極進(jìn)入到土拍市場(chǎng)，也在一定程度上說(shuō)明大部分房企并沒有選擇“躺平”，而是在市場(chǎng)壓力持續(xù)的環(huán)境下，選擇更好的地塊，建造更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)贏得市場(chǎng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中取得更好的成績(jī)。

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