10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行發(fā)布公告，從11月1日起對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率，重定價(jià)周期最短可調(diào)整為3個(gè)月。這意味著，中國(guó)人民銀行此前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求落地。

本次機(jī)制調(diào)整前，房貸利率重定價(jià)周期一般為一年，不少貸款人認(rèn)為不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化，容易造成新老房貸利差過(guò)大等情況。此次商業(yè)銀行的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月或6個(gè)月，也可以保持為一年。

招聯(lián)首席研究員董希淼提醒，在整個(gè)還款周期里，房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。這意味著，如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月，就可能更早享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠;如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價(jià)周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上漲就可能會(huì)更晚一些。

根據(jù)多家銀行公告，此次調(diào)整適用于浮動(dòng)利率定價(jià)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，主要從加點(diǎn)幅度調(diào)整和重定價(jià)周期調(diào)整兩個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化完善。

目前，我國(guó)絕大部分房貸利率以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。在加點(diǎn)幅度調(diào)整方面，多家銀行公告顯示，當(dāng)借款人的房貸利率加點(diǎn)幅度與最新的全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度相比，偏離高于30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，可向銀行提出調(diào)整申請(qǐng)。重新約定的加點(diǎn)幅度不低于最新的全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度加30個(gè)基點(diǎn)。

全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。如果所在地區(qū)有個(gè)人房貸利率政策下限，則最終加點(diǎn)值不能低于所在城市房貸利率加點(diǎn)政策下限。

中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。此前，中國(guó)人民銀行發(fā)布完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告，促進(jìn)商業(yè)銀行批量調(diào)整存量房貸利率，目前已基本完成。

董希淼表示，未來(lái)一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30個(gè)基點(diǎn)，將推動(dòng)存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

據(jù)了解，其它商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告，明確新的個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制以后，中國(guó)人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。

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