前不久，河南省信陽(yáng)市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》要求今后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。“現(xiàn)房銷售”話題再次引發(fā)關(guān)注。什么是現(xiàn)房銷售？推進(jìn)現(xiàn)房銷售面臨哪些挑戰(zhàn)？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響？

  政策陸續(xù)出臺(tái)

  現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工驗(yàn)收合格、具備法定交付條件并可直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房向市場(chǎng)出售的行為。購(gòu)房者在交易完成后，即可獲得房屋的實(shí)際占有和使用權(quán)，通常能迅速完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。與之相對(duì)應(yīng)的是期房銷售，即商品房預(yù)售制度，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)完成前，預(yù)先向社會(huì)銷售尚處于建設(shè)階段的商品房。購(gòu)房者依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同約定等要素進(jìn)行購(gòu)買決策，并在未來(lái)約定的時(shí)點(diǎn)接收房屋。

  清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院副研究員李棟表示，現(xiàn)房銷售以“所見(jiàn)即所得”為主要特征，購(gòu)房者面對(duì)的是已建成的實(shí)體房屋，能夠直觀評(píng)估質(zhì)量、環(huán)境與配套，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，尤其能規(guī)避項(xiàng)目爛尾、重大規(guī)劃變更或貨不對(duì)板等風(fēng)險(xiǎn)。期房銷售則具有不確定性，購(gòu)房者需承擔(dān)自購(gòu)買至交付期間可能出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、工程延期、質(zhì)量瑕疵、承諾不符等多重風(fēng)險(xiǎn)。

  近年來(lái)，多地積極探索推行現(xiàn)房銷售，相關(guān)配套支持政策也在不斷完善。據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策。安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作；湖北荊門今年4月首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄，住宅簽約超八成，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購(gòu)率近九成。另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如江西贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限、江西九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

  此次信陽(yáng)發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，也是近期全國(guó)首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市。文中明確按“新老有別”的原則執(zhí)行，即已取得施工許可證的項(xiàng)目仍按老辦法申請(qǐng)預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，則一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，信陽(yáng)現(xiàn)房政策立足三項(xiàng)具體目標(biāo)，即化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存和控增量。此次信陽(yáng)提出一律實(shí)行現(xiàn)房銷售，具有深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)和精心考慮，是立足新形勢(shì)而設(shè)立的工作目標(biāo)。

  仍需綜合考量

  對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，期房預(yù)售能夠加速資金回籠，降低財(cái)務(wù)成本，是其實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)模式的關(guān)鍵。現(xiàn)房銷售則要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)項(xiàng)目全周期的資金投入，直至竣工銷售方能回收，資金成本與時(shí)間成本均顯著提高。

  業(yè)內(nèi)人士表示，目前現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升，并非單一因素作用的結(jié)果，而是政策導(dǎo)向、市場(chǎng)邏輯與行業(yè)發(fā)展階段性特征共同塑造的趨勢(shì)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷快速發(fā)展周期后，向更為成熟、穩(wěn)健、注重風(fēng)險(xiǎn)控制和購(gòu)房者權(quán)益保障階段演進(jìn)的必然體現(xiàn)。

  李棟表示，近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是預(yù)售資金監(jiān)管缺位及項(xiàng)目交付困境，中央及地方政府的政策導(dǎo)向日益明晰。從“保交樓、穩(wěn)民生”的底線要求，到將現(xiàn)房銷售納入“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的頂層設(shè)計(jì)，政策信號(hào)強(qiáng)烈。“安全交付”已成為購(gòu)房決策的核心權(quán)重因子，推動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房產(chǎn)品的偏好。

  對(duì)行業(yè)而言，在庫(kù)存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快去庫(kù)存，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購(gòu)房者，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升。現(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>

  數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，新建商品房中現(xiàn)房銷售面積占比達(dá)36%。“近年來(lái)，不少省份及城市出臺(tái)了現(xiàn)房銷售的政策，帶來(lái)新房銷售比例提升。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙說(shuō)。

  不過(guò)，現(xiàn)房銷售仍有許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題需要考量。陳文靜表示，首先，由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當(dāng)前更晚，較為考驗(yàn)房企資金情況；其次，現(xiàn)房銷售一定程度會(huì)影響新房供應(yīng)規(guī)模，對(duì)于部分庫(kù)存量較小的地區(qū)來(lái)說(shuō)，更需要把控推進(jìn)節(jié)奏和力度；最后，現(xiàn)房銷售對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升。

  58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，現(xiàn)房銷售全面鋪開(kāi)需兼顧金融、土地、監(jiān)管等多維度配套改革，平衡風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)穩(wěn)定。應(yīng)堅(jiān)持用試點(diǎn)方式推進(jìn)，避免“一刀切”，優(yōu)先在供需穩(wěn)定的城市的優(yōu)質(zhì)板塊推進(jìn)，同時(shí)考慮增加在土地拍賣中設(shè)置現(xiàn)房銷售比例，并可考慮對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目減免相關(guān)稅費(fèi)，以提升開(kāi)發(fā)側(cè)參與度。

  未來(lái)走向何方

  我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異較大。在一二線核心城市推行現(xiàn)房銷售的條件相對(duì)成熟，但在廣大的三四線城市，其市場(chǎng)基礎(chǔ)、地方財(cái)政結(jié)構(gòu)、居民購(gòu)買力等因素與大城市迥異，期房在滿足基本住房需求、維持市場(chǎng)供給方面短期內(nèi)或仍有其存在空間。

  有力有序推行現(xiàn)房銷售，意味著循序漸進(jìn)、因城施策。“目前，多數(shù)城市采取的是提高預(yù)售門檻、試點(diǎn)推行、新老劃斷等溫和過(guò)渡策略。這反映了對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡的重視，以及對(duì)不同能級(jí)城市市場(chǎng)承受力差異的認(rèn)知。”李棟說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間，將是現(xiàn)房和期房并存的時(shí)期，期房預(yù)售制度很快退出市場(chǎng)的可能性小，但期房在商品房市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位將持續(xù)削弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步向“現(xiàn)房主導(dǎo)、期房為輔”的格局演變。

  廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，為了鼓勵(lì)向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型和過(guò)渡，各地可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策。同時(shí)，即便是期房項(xiàng)目，在嚴(yán)厲的預(yù)售資金監(jiān)管框架下，在合規(guī)的按揭貸款投放條件下，其縮短資金回籠周期的效果也在下降，期房和現(xiàn)房的差距在收窄。

  觀察全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并無(wú)統(tǒng)一的“最優(yōu)”銷售模式，而是呈現(xiàn)多元化特征，但普遍趨勢(shì)是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售行為的規(guī)范與購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。比如，美國(guó)新房銷售實(shí)質(zhì)上接近“現(xiàn)房銷售”或“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”，購(gòu)房款項(xiàng)通常置于第三方監(jiān)管賬戶，按工程進(jìn)度或在最終交付后才轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。歐洲國(guó)家也普遍要求預(yù)售資金得到監(jiān)管，并設(shè)有完工擔(dān)保機(jī)制，且現(xiàn)房銷售占比較高。日本在經(jīng)歷早期無(wú)序預(yù)售后，實(shí)行“有限預(yù)售與現(xiàn)房并行”模式，東京等核心區(qū)域現(xiàn)房公寓銷售占比已超過(guò)六成。

  李棟表示，現(xiàn)房還是期房，關(guān)鍵在于如何通過(guò)制度設(shè)計(jì)有效控制預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)成熟和法制健全，即便保留預(yù)售，其風(fēng)險(xiǎn)敞口也會(huì)被大幅壓縮，或者引導(dǎo)市場(chǎng)自發(fā)傾向于風(fēng)險(xiǎn)更低的現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房交易。建設(shè)適應(yīng)人民群眾期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求，通過(guò)制度完善，強(qiáng)化對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速度增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、逐步走向成熟市場(chǎng)的必由之路。

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