繼“認房不認貸”后，各地首套房的認定標準正逐步放寬，全國超20城按區進行住房套數認定，此外部分城市出臺政策：將住房掛牌計劃出售，套數即可相應核減。

超20城住房套數認定范圍縮小至區

去年8月以來，對于住房套數的認定標準在全國層面逐步放寬。

2023年8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

政策明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

隨后的8月30日，廣州市打響一線城市“認房不認貸”政策第一槍。深圳、上海、北京以及其他各線城市也紛紛跟進執行“認房不認貸”政策。

從各地發布的政策來看，對于住房套數的認定標準仍在不斷優化，超20城首套房認定標準范圍已縮小至區。

根據中指研究院統計，截至8月14日，全國超20城按區進行住房套數認定，將認貸范圍收窄至購房所在區。早在去年，重慶、天津、昆明就已出臺相關政策，按區優化調控。

今年以來，城市范圍進一步擴大，據澎湃新聞不完全統計，包括合肥、青島、杭州、鷹潭、成都、阜陽、蚌埠、淮南、蕪湖、馬鞍山、黃山等地出臺的政策中，均優化了個人住房貸款首套房認定標準。

以成都為例，8月12日，成都市發布多條關于購房的政策，其中明確，在本市范圍內新購買住房，只核查購房人在擬購住房所在區(市)縣范圍內住房情況，無住房的，認定為首套房。

另以杭州為例，今年5月，杭州發布樓市政策，在本市范圍內購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在區、縣(市)的住房情況，在所購住房所在區、縣(市)無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。例如，某家庭在西湖區有一套住房但在上城區無住房，在上城區新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。

合肥也是同樣的操作。如張三家庭在廬陽區有一套住房，但在包河區無住房，其在包河區新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，多地首套房認定標準范圍縮小至區，體現了政策持續松綁、一城一策的重要導向，預計接下來政策調整將從深度和廣度上進一步發力。

此外，多地發布的政策中還提及將住房掛牌出售，住房套數即可相應核減。

成都發布的新政中就有提及：“在擬購住房區(市)縣范圍內有住房且正在掛牌出售的，住房套數相應核減。”

一線城市廣州也有類似的表述：在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。

住房套數認定標準優化有利于釋放更多購房需求

關榮雪認為，首套房認定標準進一步優化，疊加當前首套房貸款利率和首付比例均處于歷史較低水平，意味著將會有更多購房者享受到首套房的購房條件和貸款條件，釋放更多購房需求，對房地產市場恢復具有積極作用。

中指研究院市場研究總監陳文靜也提到，當前部分城市首套、二套的首付比例和房貸利率仍有較大差距，多數城市首套首付比例為15%，二套房首付比例為25%，首付比例相差10%，部分城市首套房貸利率在3%左右，二套房貸利率仍高于3.5%，房貸利率仍有50個基點左右的差距。按區優化住房認貸政策，在購房所在區無房即判定為首套，無疑將增加購房者購買首套住房的名額，可享受首套房貸利率及首付比例，在不同區購買多套住房的購房門檻、購房成本都會有較大幅度的下降，更有利于帶動改善需求的釋放。

從市場表現看，機構監測數據顯示，重點城市二手房市場延續“以價換量”態勢，成交量維持一定規模；與此同時，二手房對新房市場形成分流，新房市場短期或仍承壓。

中指研究院監測數據顯示，今年1-7月，重點15城二手房住宅成交59.0萬套，同比下降2.8%；單月數據而言，7月成交9.9萬套，環比增長2.9%，同比增長42.5%。價格方面，根據中指百城價格指數，2024年7月，百城二手住宅均價環比下跌0.74%，已連續27個月環比下跌，同比下跌6.58%。

從重點城市成交來看，1-7月，二手房市場表現普遍優于新房：上海、深圳、杭州、青島二手房同比均增長，新房同比下降；北京、南京、成都、佛山二手房累計降幅在一成左右，新房銷售累計降幅均超三成。

中指研究院報告顯示，當前二手房與新房市場之間置換傳導效應減弱，替代效應增強，分流了部分購房需求。究其原因，一方面是新房供給結構影響，經過多年發展，不少核心城市二手房成交量已超過新房市場，新房供給逐步郊區化，如北京五環外和上海外環外的新房占比均在八成左右，而二手房成交更集中在核心區板塊，在市場下行期，居民更傾向于購置核心區房產；另一方面，居民置業對新房交付仍有一定擔憂，首選更傾向現房。

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