21世紀經濟報道記者李莎 北京報道

吳樂（化名）前不久剛“賣舊買新”換了房。吳樂向21世紀經濟報道記者表示，其3月初將北京通州的房子掛上中介平臺，每周迎來了7-8組家庭看房，從掛牌到成交僅用了兩周多時間，成交價格也基本符合預期。

3月正臨樓市“小陽春”，是北京二手房成交的高峰期之一。北京住建委數據顯示，3月北京二手住宅成交（網簽）22192套。根據Wind監測的北京住建委歷史數據計算，3月北京二手房成交量環比增長44.9%，同比增長29.9%。

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4月15日，國家統計局發布3月70城房價數據，3月57個城市二手房價格環比上漲，較上月增加17個，城市增加數量明顯高于新房。北京、上海、成都、杭州、武漢、西安等重點城市二手房價格漲幅超0.5%，排名靠前。

北京是全國重要的樓市風向標，3月北京二手房價格環比上漲0.7%，僅次于遵義、哈爾濱、成都和西安。二手房成交量的上漲遠超價格，北京3月二手住宅網簽22192套，創72月新高。與成交量一起上漲的還有掛牌量。

不止北京，3月上海、成都、杭州等重點城市的二手房市場均出現成交量和掛牌量雙漲的情況。二手房市場明顯修復是前期積壓需求釋放和支持政策效果顯現等因素共同作用的結果，成交高峰過后，二手房帶看和成交量明顯下滑，4月重點城市二手房市場熱度回落特征明顯。

成交高峰

據Wind數據，3月北京二手房單月成交量超過2021年同期的22172套，成為2017年4月以來的成交量最高的一個月，創72月新高。

究其原因，中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，更多是前期積壓需求釋放，以及購房入學需求入市繼續釋放的結果。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，一方面，在我國著力提振經濟、央行放水的大背景下，購房者市場預期改善，購房消費心態更積極；另一方面，其他城市調控政策放寬，使購房者對北京未來調控寬松有更多期許。

郭毅提醒，二手房交易從確定購房到完成網簽需要一定時間周期，3月網簽量大漲，更多來自春節前后的銷量。另外，3月是一季度的最后一個月，中介公司也有加快促成網簽，拉動一季度業績的訴求，這客觀上造成部分4月網簽數據前置。

“正常情況下3月工作日成交量為700-800套，但3月最后3天成交量都在1000套以上，3月31日單日成交量達1765套。”郭毅說。

與二手房成交量一起上漲的，還有新增房源的掛牌數量。從鏈家北京區域二手房掛牌量來看，3月11日二手房掛牌量為104911套，4月12日增加至112041套，增加6.8%。而2021年3月1日，這一數據為77452套。

郭毅表示，二手房掛牌量的增長，更多來自今年以來市場需求升溫的拉動和3月網簽量的提升。部分二手房業主希望房源能夠快速去化，另一部分人更傾向于在市場成交活躍時以相對高的價格掛出，試探市場反應，高價被市場接受則售出，不被接受則繼續掛牌，并不著急交易。

市場回暖

不止北京，3月多個重點城市二手房市場的“小陽春”均如期而至，迎來成交高峰。

杭州也是重要的樓市風向標，據杭州貝殼研究院數據，3月杭州二手房網簽量達10828套，環比增長46%，同比增長112%，攀升至近24個月最高點。

杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，杭州二手房成交量明顯增長背后，也是去年春節前過往三年積壓需求釋放，以及政策繼續保持寬松帶動樓市信心恢復，帶來的市場行情發酵。

上海和成都也是考察二手房市場變化的重點城市，中指數據顯示，3月上海二手房成交量超2.3萬套、成都成交量2.8萬套，均為2022年以來月度成交最高水平，成都成交量已達歷史最高。

整體來看，據諸葛數據研究中心數據，3月北京、深圳、杭州、成都、南京、蘇州、佛山、東莞、青島、廈門這10個重點城市二手住宅成交環比全線上升，合計成交97609套，環比上漲41%，同比上漲85.59%，成交規模達到近三年新高。

陳文靜表示，重點城市二手房市場回暖，受前期積壓需求釋放、政策寬松效果逐步顯現等因素影響。另外，二手房“帶押過戶”政策落地，部分城市限售政策優化也在一定程度上促進了二手房市場活躍度的提升。不同城市成交上漲也有個性化因素，如成都政策逐步顯效，以及新房供給改善下二手房業主換房打新需求釋放等因素，均帶動二手房成交量回升。

“2023年以來，隨著二手房市場回暖，二手房掛牌量亦出現增長態勢，重點城市普遍出現掛牌量和網簽量增長行情。”陳文靜說。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，3月10個重點城市二手住宅掛牌量為195.67萬套，環比上漲1.06%，同比上漲80.94%。

究其原因，陳文靜認為，二手房銷售端好轉后，賣方預期也有一定修復，掛牌預期增強。另外，去年9月底財政部、國稅總局發布新政，一年內換房可享受個稅退稅優惠，二手房交易成本進一步降低，也帶動較多客戶“賣一買一”。部分城市降低限售年限，也一定程度帶動了二手房掛牌量增加。

熱度回落

杭州當前在售房源已達12萬套左右。上官劍表示，在市場回暖時，業主有更強的動力掛出房源，尤其是有置換需求的業主，當前“賣一買一”可實現30%首付，且享受較低利率。另外，過去較長一段時間市場調整明顯，在市場回暖時，對未來房價信心減弱，非自住客戶選擇此時獲利出售。面對當前庫存壓力，新增房源的掛牌價并未明顯上漲。

從重點10城情況看，諸葛數據研究中心監測發現，3月重點10城調價房源中漲價房源占比為17.5%，較上月收窄5.9個百分點，較去年同期擴大4.7個百分點。3月市場回暖持續性開始顯露不足，尤其是下旬以來，多城帶看量開始減少，業主漲價信心開始回落。

帶看量的下滑往往早于成交量，上官劍發現，2月中下旬杭州帶看量達到高峰值后，3月開始出現正常回落，下滑幅度在5%左右。4月最近一周（4月10日到4月16日）帶看量與3月周度平均帶看量相比下滑3%；成交量來看，4月日均網簽量環比3月下滑32%。

北京二手房市場的帶看量和網簽量也明顯回落。郭毅表示，4月1日-10日北京二手住宅成交3475套，相較3月同期下降近48%，幾乎腰斬，照此趨勢，4月成交量或在1萬套左右。

“市場需要持續熱銷，才會進入過熱區間，從目前北京二手房市場來看，房價上漲的基礎并不扎實。市場部分積壓需求短暫釋放后，后續缺少政策拉動，市場銷量或很難維持長周期的熱度。”郭毅表示。

不止杭州和北京，3月市場沖高，4月成交回落成多城共性。根據中指數據，4月3日-4月9日，重點10城二手房成交量環比下降27.6%，絕對規模仍處近幾年周度相對高位。

陳文靜認為，短期來看，在前期積壓需求以及購房入學需求集中釋放后，部分城市市場延續性略顯不足，預計二手房成交量有所下降，在掛牌量仍較高情況下，二手房價格或面臨一定調整壓力。

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