◎記者 張瓊斯

近期多方面對于房地產密集發聲，令市場對房地產金融政策的寬松空間充滿遐想。從總體定調看，日前召開的中央政治局會議明確，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

從潛在政策措施看，考慮到存量房貸利率較高，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾不久前表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。而最新政策信號是，住房和城鄉建設部近日提出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

總體來看，這些政策著力點均是此前市場呼聲較高、期待較大的舉措。市場分析人士認為，下半年推動經濟回升向好，穩地產政策仍有發力空間。預計上述政策的落地過程會因城施策，各地或許不會“齊頭并進”、力度一致地實施，而是落地有先有后、力度有大有小。

政策松綁預期持續升溫

近期，關于松綁部分房地產金融政策的預期持續升溫。

“大部分城市房地產調控政策在周期高點時出臺。”信達證券地產行業首席分析師江宇輝認為，在當前的地產周期位置，應該擇機退出或優化相關調控政策。更多城市有望在限購限貸、首付比例、房貸利率優化調整上擁有更大自主權。

國泰君安房地產首席分析師謝皓宇表示，住房和城鄉建設部針對房地產需求端的政策著力點，接近于市場預期。

在廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，本次住房和城鄉建設部提出的措施明確，意在降低住房消費門檻和成本，釋放住房消費需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期并釋放需求。

展望這些政策的落地，中指研究院分析稱，下半年推動經濟回升向好，穩地產政策仍有發力空間。住房和城鄉建設部提出了政策優化方向，預計在主管部門明確政策措施后，核心一、二線城市的落地細則將加快出臺。

李宇嘉預計，政策效果取決于各地后續推進落實情況，也有賴于金融財稅部門后續政策實施。

“認房不用認貸”滿足改善性住房需求

“2021年四季度以來，在‘因城施策’背景下，各地對首套房剛需的支持力度較大，但代表改善性需求的二套房還存在‘認房又認貸’、房貸利率‘剛性’加點、首付比例偏高等堵點。”平安證券首席經濟學家鐘正生認為，可以加大對改善性住房需求即“二套房”的支持力度。

招聯首席研究員董希淼表示，過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求上。但在較為嚴格的限購、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當前住房消費難有起色的重要原因。

進一步落實好個人住房貸款“認房不用認貸”措施，有望進一步滿足改善性住房需求。貝殼研究院稱，“認房”或“認貸”是銀行在發放個人住房貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格。

“認房又認貸”是指，有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套房，適用于二套房的首付比例、房貸利率等標準。中指研究院稱，二套房的首付比例、房貸利率及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。

目前，一些重點城市實行“認房又認貸”。貝殼研究院稱，在“賣一買一”的情況下，只要在全國范圍內有過房貸記錄，再次貸款購買的住宅都被認定為二套房。“認房不用認貸”可讓這部分購房群體按照首套房標準貸款。而“認房不用認貸”，意味著只要名下沒有房產，無論是否有住房貸款記錄，均參照首套房的首付比例、房貸利率等執行。

貝殼研究院稱，“認房不用認貸”可以降低換房成本，加快改善性住房需求的釋放。從前期已取消“認房又認貸”城市的實際效果看，2022年3月鄭州公布相關措施后，當月鄭州二手房成交環比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。

據悉，當前限購較為嚴格且執行“認房又認貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等10余個核心城市。

中指研究院預計，二線城市或率先調整優化至“認房不用認貸”政策，一線城市也存在調整空間。

中信證券首席經濟學家明明認為，“認房不用認貸”可能先從一些“認房又認貸”的熱點二線城市開始，逐步向一線城市過渡，仍然是因城施策模式，對房地產銷售會形成比較明顯的提振。

貝殼研究院認為，隨著更多核心城市落實“認房不用認貸”政策，將進一步暢通換房鏈條，促進房地產市場良性循環。一方面，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環；另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，可以促進二手房、新房的良性循環。

降低首套房首付比例和貸款利率

住房和城鄉建設部提出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率。

“從首付比例看，三、四線城市包括部分二線城市，已落地首套房首付比例為20%、二套房首付比例為30%，而一線和部分強二線城市的首付比例（尤其是二套房）仍然高企。”國金證券房地產行業首席分析師杜昊旻表示。

從房貸利率來看，根據貝殼研究院測算，7月百城首套房貸款利率平均為3.9%，同比下降45個基點；二套房貸款利率平均為4.81%，同比下降25個基點。

“通過降低首付、調低利率等舉措，可以很好地打消購房者在門檻和成本方面的顧慮。”58安居客研究院院長張波表示，這些舉措對于剛需購房群體來說，是年內值得期待的利好之一。

關于降低首套房首付比例和貸款利率的潛在路徑，中指研究院認為，短期來看，一、二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執行30%的二線城市或逐步降至20%下限，一線城市的首套房貸款利率加點數也存在下調可能。

李宇嘉認為，非熱點城市或將首付比例降至20%。同時，非熱點城市或全面啟動“認房不用認貸”，也就是二套房也可能享受20%首付比例的優惠；熱點城市可能下調已還清貸款的二套房首付比例。這將適應多數城市進入住房改善時期的供求關系新形勢，可以有的放矢地支持改善性住房需求。

除了新增房貸利率，中國人民銀行此前已釋放了有關存量房貸利率的重要信號。董希淼表示，當前，存量房貸利率調整備受關注。如果階段性下調存量房貸利率，將有助于減輕居民住房消費負擔、提振改善性住房需求。他建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；各銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標準、流程。具備條件的地方，可加大支持借款人將商業性房貸轉換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。

明明預測，下一階段或將出臺的房地產金融政策包括：因城施策降低房貸利率的加點數值，從二線城市到一線城市逐步推進“認房不用認貸”、降低存量房貸利率等。在他看來，上述措施都具備可行性和政策信號。其中，因城施策降低房貸的加點數值自去年以來持續進行，未來還會有50個基點左右的下降空間。

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